Tư vấn đòi lại sổ đỏ trong trường hợp cho vay thế chấp

Câu hỏi:

Em chào Luật sư!

Em tên Ngọc, em là người cho thế chấp sổ đỏ. Khoảng 4 năm trước, em có cho chị Chiên thế chấp 1 sổ đỏ 500 triệu. Sau 2 năm chị Chiên mới đi vay ngân hàng để trả số tiền đó lại cho em. Trong quá trình vay, chị Chiên có 1 sổ đỏ đang thế chấp cho anh Tâm ra công chứng 300 triệu. Vì em muốn lấy lại số tiền của chị Chiên thiếu em, nên em đã đưa sổ đỏ nhà của mình cho anh Tâm cầm chân để anh Tâm xóa công chứng khi nào chị Chiên vay tiền được thì em cầm 300 triệu trả cho anh Tâm rồi lấy sổ nhà em về. Nào ngờ hồ sơ vay không được. Khoảng 1 năm sau thì anh Tâm bị tai nạn chết .Vợ Anh tâm kêu em phải trả cho chị ấy 300 triệu mới trả sổ về. Nếu em không trả chị ấy sẽ nhờ tòa giải quyết. Nhưng thật sự em đâu có nhận tiền mà kêu em trả (tờ giấy em ghi với anh Tâm là khi nào em có 300 triệu thì đem sổ đỏ về) chứ em không có làm giấy nợ anh ấy. Luật sư cho em hỏi là vợ anh Tâm có đủ điều kiện để khởi tố em ra tòa không ạ? Bây giờ em muốn lấy sổ về để làm công việc mà không được. Nếu em báo mất sổ làm lại có bị phạm luật ko ạ? Giờ em rối quá không biết làm thế nào, em mong luật sư giúp em đi đúng đường ạ.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Để xem xét xem vợ anh Tâm có đủ điều kiện để khởi tố bạn ra tòa hay không, chúng ta phải xem xét giấy tờ được giao kết giữa bạn với anh Tâm khi còn sống. Theo như bạn trình bày, bạn là người cho thế chấp sổ đỏ, bạn đã cho chị Chiên thế chấp một sổ để vay 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau hai năm, chị Chiên vẫn không trả được số tiền này cho bạn. Nên chị Chiên đã đi vay ngân hàng để lấy tiền trả cho bạn. Tuy nhiên, tài sản của chị Chiên lại có một sổ đỏ đang được thế chấp cho anh Tâm vay 300 triệu. Do vậy, bạn muốn chị Chiên có thể mang sổ đỏ đi thế chấp để vay ngân hàng nên đã mang sổ của mình cho anh Tâm giữ làm tin để anh xóa công chứng đối với sổ đỏ của chị Chiên. Và trong giấy tờ có hứa rằng, khi nào bạn có 300 triệu đồng sẽ mang tới trả cho anh Tâm để lấy sổ đỏ của mình về. Như vậy, ở đây có thể có hai trường hợp xảy ra, đó là có sự chuyển giao nghĩa vụ của chị Chiên và bạn với anh Tâm hoặc thay đổi biện pháp bảo đảm để đảm bảo nghĩa vụ vay giữa anh Tâm và chị Chiên. Cụ thể:

Tư vấn đòi lại sổ đỏ trong trường hợp cho vay thế chấp

Trường hợp 1: Có sự chuyển giao nghĩa vụ giữa chị Chiên và bạn trong mối quan hệ với anh Tâm. Vì bạn không nêu rõ nên ở đây có thể hiểu là việc bạn đưa sổ đỏ của mình cho anh Tâm để anh Tâm xóa công chứng đối với sổ của chị Chiên và bạn phải đưa cho anh Tâm 300 triệu, khi nào đưa hết số tiền này mới được mang sổ của mình về. Như vậy, nghĩa vụ trả 300 triệu cho anh Tâm của chị Chiên đã được chuyển cho bạn. Như vậy, bạn sẽ dùng tài sản là sổ đỏ của mình thế chấp cho anh Tâm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho anh Tâm. Theo quy định tại điều 315 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

“Điều 315. Chuyển giao nghĩa vụ dân sự

1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.

2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ”.

Do đó, nếu như giấy tờ giữa bạn và anh Tâm là một hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ thì chị vợ anh Tâm hoàn toàn có quyền khởi kiện bạn trong trường hợp bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ 300 triệu.

Trường hợp 2: Có sự thay đổi biện pháp bảo đảm để đảm bảo nghĩa vụ vay giữa chị Chiên với anh Tâm.

Ban đầu, chị Chiên vay anh Tâm một số tiền là 300 triệu đồng, có tài sản bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất của chị Chiên. Tuy nhiên, vì để chị Chiên có thể mang sổ đỏ đi thế chấp vay tiền ngân hàng, nên bạn đã chủ động mang sổ đỏ của mình đưa cho anh Tâm làm tài sản bảo đảm, với tư cách là người bảo lãnh cho chị Chiên.

Điều 361 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Bảo lãnh như sau:

“Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Điều này xuất phát từ việc muốn củng cố lòng tin nơi anh Tâm nên bạn đã dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (quyền sở hữu đất của bạn) để bảo đảm cho việc chị Chiên sẽ trả anh Tâm 300 triệu. Trường hợp này, nếu như giấy tờ giao kết giữa bạn và anh Tâm là một hợp đồng bảo lãnh thì trong trường hợp, chị Chiên không trả được nợ, bạn sẽ phải thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho anh Tâm, nếu không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bạn sẽ được đem ra xử lý để thanh toán nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, chị vợ anh Tâm hoàn toàn có quyền không trả lại sổ đỏ cho bạn trong trường hợp bạn không trả 300 triệu và có quyền kiện bạn vì việc không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.

Về việc xử lý tài sản bảo lãnh sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 369 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 369. Xử lý tài sản của bên bảo lãnh

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh”.

Tuy nhiên, nếu giấy tờ giữa bạn và anh Tâm không phải là một trong hai loại giấy tờ như trên, cũng không phải là giấy ghi nợ, không có quy định gì cụ thể như bắt buộc bạn phải trả tiền cho anh Tâm, với thời gian, địa điểm cụ thể,… hay có người làm chứng gì cả thì nó hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp luật. Do đó, chị vợ anh Tâm sẽ không có quyền kiện bạn ra Tòa án. 

Do vậy, trường hợp này, bạn nên xem xét xem giấy tờ mà mình đã giao kết với anh Tâm là thuộc loại giấy tờ gì, và chủ động yêu cầu chị Chiên nhanh chóng thanh toán số tiền còn nợ cho phía bạn và phía gia đình anh Tâm để hạn chế việc dẫn tới tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án.

Về việc cấp lại sổ đỏ, pháp luật quy định trình tự, thủ tục như sau:

 Điều 77 Nghị số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định về việc cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất như sau:

Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

“1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Như vậy, nếu bạn muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (sổ đỏ mới) thì phải có lý do chính đáng cho việc bị mất, ví dụ như bị trộm, bị thất lạc,.. và phải được xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi mất giấy, đồng thời phải thông báo việc mất sổ niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã. Do vậy, trường hợp này, bạn không thể lấy lý do bị mất sổ đỏ để xin cấp lại sổ đỏ được.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.