Thỏa thuận ngõ đi chung có nên lập vi bằng không?

Lối đi chung là gì?

Pháp luật hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là lối đi chung. Song thực tế nguồn gốc lối đi chung cũng có sự khác nhau nhất định, có thể kể đến một số trường hợp phổ biến như sau:

– Lối đi chung được hình thành từ lối mòn, sử dụng lâu năm.

– Lối đi chung được người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường công cộng (giống với lối đi qua).

– Lối đi chung do các chủ sử dụng đất cắt một phần đất của mình tạo nên, đồng thời lối đi chung tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các thửa đất liền kề (thường gọi là đường đi chung hoặc ngõ đi chung).

Quy định về nguyên tắc sử dụng lối đi chung

Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra quy định về quyền lối đi qua bất động sản liên kề. Cụ thể, trong trường hợp chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi này được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

Như vậy Qua quy định này, ta thấy, lối đi qua là một dạng của lối đi chung. Điều này đã chứng minh sự quan trọng của lối đi chung. Nó là phần diện tích không thể không có, để có thể đảm bảo cho đời sống sinh hoạt của người dân được thuận tiện nhất.

Trên thực tế, đối tượng sử dụng lối đi chung là có thể là nhiều công dân sử dụng với nhau, điều này dễ gây ra tình trạng mâu thuẫn. Vì về bản chất, lối đi chung là phần diện tích đất của các hộ dân cắt ra, cùng nhau tạo ra đường đi. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, một số chủ thể liên quan đến lối đi chung đã đứng ra, đòi hỏi quyền lợi của mình. Để tránh những mâu thuẫn, những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng lối đi chung, pháp luật đã đưa ra các nguyên tắc trong việc sử dụng lối đi chung giữa các bất động sản liền kề với nhau được quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

– Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên

– Nếu không thỏa thuận được thì có thể thực hiện theo các nguyên tắc:

+ Việc sử dụng lối đi chung phải bảo đảm được nhu cầu hợp lý của viêc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền

+ Việc sử dụng lối đi chung không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu quyền

+ Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Theo đó, khi sử dụng lối đi chung hay sử dụng các bất động sản liền kề khác đều phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định được nêu trên. Các nguyên tắc này được xây dựng trên sự thỏa thuận của các bên và nếu không có thỏa thuận thì sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thỏa thuận ngõ đi chung có nên lập vi bằng không?

Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại. Việc lập vi bằng hiểu một cách đơn giản là việc mô tả chính xác những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại nhìn thấy, nghe thấy, sờ thấy,… Hay nói cách khác, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan. 

Theo văn bản pháp luật thì Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020. Thực tế Nội dung lập vi bằng rất phong phú và đa dạng, việc xác định chính xác nội dung lập vi bằng vừa có tác dụng ghi nhận đúng sự kiện, hành vi lập vi bằng vừa có tác dụng dùng làm chứng cứ trong xét xử và cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự khác.

Vậy nên với những vấn đề như thỏa thuận về ngõ đi chung cũng nên lập vi bằng. Tuy nhiên thủ tục lập vi bằng cần đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Cụ thể:

– Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

– Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

– Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

Thỏa thuận lối đi chung có cần phải công chứng không?

Theo quy định của pháp về luật đất đai, các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … bắt buộc phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Tức là các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, … đều cần phải lập thành văn và phải công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật. 

Tuy nhiên, về lối đi chung lại không quy định cụ thể đối với trường hợp thỏa thuận lối đi chung có bắt buộc phải lập thành văn bản và phải đi công chứng, chứng thực hay không. Vậy nên, việc có công chứng, chứng thực thỏa thuận lối đi chung hay không sẽ tùy thuộc vào nhu cầu của các bên. Nếu các chủ thể liên quan đến việc thỏa thuận xây dựng lối đi chung muốn sự đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý và để tránh những rắc rối có thể xảy ra khi phát sinh tranh chấp thì các chủ thể có thể lập một văn bản về sự thỏa thuận lối đi chung ấy và đem văn bản thỏa thuận đó đi công chứng, chứng thực.

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ ban hành, được hướng dẫn bởi Mục 1 Công văn 1352/HTQTCT-CT năm 2015, cơ quan có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản dân sự là Văn phòng công chứng, Phòng Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, khi các bên tiến hành lập văn bản thỏa thuận về lối đi chung, các bên nên ra các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương hoặc cơ quan nhà nước và tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận đó. 

Như vậy thỏa thuận về lối đi chung không bắt buộc phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực. Việc lập thành văn bản và công chứng, chứng thực thỏa thuận về lối đi chung phụ thuộc vào ý chí cá nhân của các bên. Khi soạn thảo văn bảo thỏa thuận về lối đi chung, các bên cần phải ghi rõ ràng, cụ thể các thông số kỹ thuật của lối đi chung đó như: nằm trên bất động sản của ai, diện tích lối đi chung là bao nhiêu, quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này là như thế nào.

Sau khi công chứng, chứng thực, văn bản sẽ có hiệu lực thi hành với các bên liên quan và có hiệu lực từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Sau này, nếu có tranh chấp về lối đi chung bị phát sinh thì Tòa án sẽ dựa vào văn bản thỏa thuận về lối đi chung đã được công chứng đó để đưa ra giải pháp giải quyết tranh chấp.

Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật Hoàng Phi về Thỏa thuận ngõ đi chung có nên lập vi bằng không?. Quý độc giả có những băn khoăn, vướng mắc trong quá trình tham khảo nội dung bài viết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ có thể liên hệ chúng tôi qua hotline 0981.378.999 (Mr. Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.