Mua nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?

Vi bằng là gì? 

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.

Có thể lập vi bằng ở đâu?

Hiện nay, lập vi bằng được thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại. Không giống với văn phòng công chứng là cá nhân, tổ chức có thể đứng ra thành lập, hoạt động mà Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn và được Nhà nước bổ nhiệm. 

Văn phòng Thừa phát lại thực hiện các công việc quy định tại Điều 3 Nghị định 08/2020 của chính phủ, cụ thể:

1. Tống đạt giấy tờ, hồ sơ, tài liệu theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

2. Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

3. Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

4. Tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Giá trị pháp lý của vi bằng?

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định cụ thể đó là:

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

– Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Toà án nhân dân, Viện kiếm sát nhân dân có thể tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Toà án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Lập vi bằng để mua bán nhà đất có giá trị pháp lý không?

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, đây chỉ là hình thức lách luật, có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp do văn bản đó không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch. Bởi một giao dịch mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 167, cụ thể:

Như vậy, Giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.

Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 – Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 – Điều 168 – Luật đất đai năm 2013 đó là:

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố trên mới đúng theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Việc vi bằng không có giá trị pháp lý còn thể hiện ở chỗ:

– Vi bằng chỉ là một trong những nguồn chứng cứ giữa các bên khi tranh chấp và vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. 

– Vi bằng không phải do Thừa phát lại công chứng mà chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại vì bản chất Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực. Mà để việc mua bán chuyển nhượng tuân thủ đúng quy định nêu trên thì phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ những vấn đề trên có thể khẳng định, Vi bằng việc mua bán nhà đất do Thừa phát lại lập hoàn toàn không có giá trị pháp lý, thậm chí nhiều trường hợp còn gặp rủi ro khi mua nhà đất lập vi bằng. Thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.

Mua nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Theo đó, Giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp Thừa phát lại cố tình lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Do vậy việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:

– Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;

– Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;

– Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 28 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp:

– Là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án;

– Là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực. Việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không Đúng với quy định của pháp luật. Bởi vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Do vậy, mua nhà đất vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hay còn gọi là sổ hồng. Đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ.

Theo quy định để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng được một trong các trường hợp quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013; có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký biến động;

– Bản gốc Sổ đỏ;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Như vậy người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ hồng, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ người mua dù đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. Chính vì vậy nên hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó.

Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật Hoàng Phi về Mua nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?. Quý độc giả có những băn khoăn, vướng mắc trong quá trình tham khảo nội dung bài viết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ có thể liên hệ chúng tôi qua hotline 0981.378.999 (Mr. Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.