Xử lý tài sản gắn liền với đất khi không đăng ký giao dịch bảo đảm

Câu hỏi:

Tôi tên là Nguyễn Trường Trân. Để có thể vay tiền để đầu tư vào công ty của một người bạn, tôi đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với ngân hàng, có công chứng. Tuy nhiên khi đến Văn phòng Đăng ký để Đăng ký giao dịch bảo đảm, cán bộ ở đó từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản gắn liền trên đất và chỉ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất. Tôi đã hỏi họ lý do nhưng tôi vẫn hơi băn khoăn về vấn đề này. Xin hỏi luật sư nếu không đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản gắn liền trên đất thì  khi tôi không thanh toán được khoản nợ, Ngân hàng có xử lý được tài sản gắn liền trên đất của tôi không?

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất: Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm:

“–  Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

+  Các bên có thoả thuận khác;

+  Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

+  Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

+  Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.“

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Thứ hai: Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP nêu trên:

“Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.  “

* Khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP :

“–  Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

+  Thế chấp quyền sử dụng đất;

+  Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

+  Thế chấp tàu bay, tàu biển;

+  Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

+  Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.“

Như vậy, việc thế chấp tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo yêu cầu của các bên. Do đó, ngay cả khi tài sản gắn liền với đất của bạn chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc thế chấp tài sản gắn liền với đất đã có hiệu lực giữa các bên theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng chứng nhận.

Vậy, khi xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất của bạn để trả nợ cho Ngân hàng.