Tư vấn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi là Phạm Thái Trinh, tôi có một vấn đề mong nhận được ý kiến tư vấn của Luật sư như sau:

Tôi kết hôn từ năm 2008. Đến năm 2010, tôi được bố mẹ tặng cho riêng một mảnh đất rộng 200m2. Mảnh đất này chỉ mang tên của mình tôi. Sau đó, vào năm 2012 tôi có đổi mảnh đất này cho một người bạn thân để lấy một mảnh đất khác. Hai mảnh đất này có sự chênh lệch về giá, chúng tôi có đền bù giá của mảnh đất cho nhau và có lập hợp đồng mua bán. Trong hợp đồng mua bán này có cả chữ ký của tôi và của chồng tôi, đồng thời có cả người làm chứng nhưng chưa sang tên. Bây giờ, tôi muốn đổi mảnh đất mà tôi vừa mua với một mảnh đất khác thì có cần chữ ký của chồng tôi không? Nếu tôi bán mảnh đất này mà có mỗi chữ ký của tôi thì có đúng không?

Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo như bạn trình bày, mảnh đất này bạn được bố mẹ bạn tặng cho riêng bạn trong thời kỳ hôn nhân, trên sổ đỏ cũng chỉ đứng tên của một mình bạn. Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Vì vợ chồng bạn không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc sáp nhập mảnh đất này vào tài sản chung của hai vợ chồng. Như vậy, có thể xác định mảnh đất này là tài sản riêng của bạn.

Hiện tại, bạn đang có nhu cầu muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực. Việc bạn thực hiện việc chuyển nhượng đất cho người khác mà chỉ có chữ ký của vợ chồng bạn và người làm chứng mà không công chứng hoặc chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật.

Tư vấn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

Do vậy, trong trường hợp này để giao dịch chuyển nhượng mảnh đất của bạn với người bạn thân có hiệu lực pháp luật (để giúp bạn có thể thực hiện được các giao dịch khác về quyền sử dụng đất sau này) thì bạn cần phải thực hiện những thủ tục như sau:

– Trước tiên, bạn cần đến một tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai.

– Về thủ tục sang tên sổ đỏ:

Căn cứ theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ xin đăng ký sang tên sổ đỏ gồm đầy đủ những giấy tờ sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính).

+ Trường hợp người làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện, ngoài các loại giấy tờ quy định, nộp kèm theo một bản giấy ủy quyền có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai đăng ký thuế, chứng minh thư nhân dân (bản sao).

+ Các giấy tờ liên quan đến miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ hành chính kiểm tra hồ sơ:

–  Nếu đầy đủ và hợp lệ thì ghi phiếu tiếp nhận hồ sơ có hẹn ngày trả lời, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai

–  Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ thì trả lại và hướng dẫn chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ.

Sau khi đã làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đổi với bạn của bạn thì bạn có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng mảnh đất này với mảnh đất khác một cách hoàn toàn hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản riêng của mình bạn do vậy trong các giao dịch về quyền sử dụng đối với mảnh đất này sau này bạn không cần phải xin chữ ký của chồng bạn.

tư vấn luật đất đai đưa ra tư vấn, giải pháp,Tư vấn luật cho khách hàng các quy định liên quan. Liên hệ ngay Luật Hoàng Phi qua tổng đài: 1900.6557.