Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời hiệu khởi kiện là gì?

Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

Mỗi cá nhân đều có quyền khởi kiện, tuy nhiên việc khởi kiện phải được thực hiện trong một khoảng thời gian luật định được gọi là  thời hiệu khởi kiện.

Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

– Tên, địa chỉ của các bên;

– Quyền, nghĩa vụ của các bên;

– Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

– Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

– Giá chuyển nhượng;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

– Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

– Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực.

Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Bởi theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực;

– Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau được quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013;

+ Đất chuyển nhượng đang không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

+ Đất được chuyển nhượng vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì một số trường hợp sau sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Đất được giao cho đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được Nhà nước giao cho sử dụng theo chính sách hỗ trợ theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Đất được dùng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Mặt khác tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Từ những quy định trên thấy được rằng tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 là thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015 không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi có tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên ưu tiên thoả thuận để tìm ra phương án tự hoà giải với nhau.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì hiện nay, Nhà nước ta đang khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hoà giải để giải quyết mâu thuẫn bằng cách tự hoà giải hoặc hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn.

Nếu các bên không thể tự thoả thuận giải quyết được thì bên có quyền có thể gửi hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Toà án. Tuy nhiên, đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà chưa được thực hiện hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện ra Toà án theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 

Nếu đủ điều kiện khởi kiện ra Toà án để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên có quyền cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

– Đơn khởi kiện;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Biên bản hoà giải của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên nguyên đơn khởi kiện như: Căn cước công dân hoặc chứng minh thư dân dân;

– Giấy xác nhận cư trú của địa phương;

– Các giấy tờ khác tuỳ từng trường hợp cụ thể yêu cầu.