Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Điều 326 Bộ Luật Dân sự  2015 quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền-sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyển, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phân tích:

Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất?

Điều luật xác định 3 loại tài sản: Đất đai, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định này, chủ thể bảo đảm sử dụng tài sản gắn liền với đất để thế chấp đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Bởi tính chất vật lý của loại tài sản đặc thù phải gắn liền với đất mới khai thác được giá trị công dụng của nó thì khi xử lý loại tài sản này sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất. Ví dụ, A thế chấp nhà xưởng trên diện tích đất 1000m² (quyền sử dụng diện tích đất này thuộc sở hữu của A) để vay Ngân hàng X khoản tiền 5 tỷ đồng. Hết hạn hợp đồng, A vi phạm nghĩa vụ trả tiền nợ đôi với Ngân hàng. Ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý toàn bộ cả nhà xưởng và quyền sử dụng đất.

Với khoản 1 Điều luật này, tác giả băn khoăn với ngoại lệ “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Phải hiểu cụm thuật ngữ này như thế nào cho đúng, vì khi quy định như vậy sẽ dẫn tới ít nhất hai cách hiểu:

+ Một là, bên thế chấp tài sản trên đất thỏa thuận với bên nhận thế chấp không xử lý tài sản là quyền sử dụng đất;

+ Hai là, các bên thỏa thuận bằng một cách xử lý nào khác nguyên tắc này như chỉ xử lý quyền sử dụng đất không xử lý tài sản trên đất hoặc bên thế chấp sẽ dùng một loại tài sản khác… Nếu hiểu theo cách thứ nhất, bên nhận thế chấp xử lý tài sản trên đất mà không xử lý quyền sử dụng đất sẽ không thể đảm bảo được giá trị sử dụng của loại tài sản đặc thù này.

Còn nếu hiểu theo cách thứ hai, không được xử lý hoặc lựa chọn một hình thức khác thì biện pháp thế chấp loại tài sản gắn liền với đất này sẽ không có giá trị nữa. Tác giả cho rằng, có thể không cần quy định cụm từ này ở khoản 1. Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thòi là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với chỉ dẫn này, chúng ta xác định được chủ sử dụng đất, chủ tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau. Khoản 2 Điều luật này cho phép, chủ tài sản trên đất thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng nếu vi phạm nghĩa vụ và phải xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao.

Ví dụ, A thuê quyền sử dụng 1 hecta đất của B trong thời hạn 50 năm để xây dựng khách sạn Sansan. Đầu tư xây dựng khách sạn xong (2 năm xây dựng), A cần nguồn vốn để tiếp tục kinh doanh các loại hình dịch vụ trong khách sạn nên đã thế chấp toàn bộ mặt bằng khách sạn Sansan cho ngân hàng X để vay tiền 20 tỷ thời hạn 10 năm. Hết thời hạn hợp đồng vay tiền, A mất khả năng thanh toán, ngân hàng X yêu cầu A giao khách sạn để ngân hàng X xử lý. Với quy định trên, khi xử lý tài sản bảo đảm, ai mua được sẽ được sở hữu khách sạn Sansan trong thời hạn 38 năm (thời hạn còn lại của hợp đồng thuê quyền sử dụng 1 hecta đất của B).

Khoản luật này tiếp tục sử dụng cụm thuật ngữ “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Tại đoạn luật này, việc sử dụng cụm từ trên lại phù hợp vì cách hiểu cho cụm thuật ngữ này là khi xử lý tài sản trên đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất vượt cả mốc thời hạn mà chủ sử dụng đất đã ràng buộc với bên thế chấp bởi một giao dịch trước đó. Cụ thể như ví dụ trên, người mua được khách sạn Sansan được sở hữu trong thời hạn 38 năm nhưng có thể thỏa thuận với chủ sử dụng đất để sử dụng lâu hơn hoặc ít hơn mốc 38 năm.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.