Tư vấn đòi lại quyền sử dụng đất bị sang tên bất hợp pháp

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi là Phan Văn Hiển, tôi có thắc mắc mong được Luật sư giải đáp như sau:

Nguyên trước đây bà ngoại tôi có sử dụng thửa đất hoa màu với diện tích 1480m2. Năm 2000 có chuyển nhượng bán cho ông Nguyễn Văn Tuệ một diện tích tính chiều dài 38m đo dọc đường nhựa, chiều rộng mặt trước là 25m, chiều rộng mặt sau là 10 m, phần còn lại giao cho ba mẹ tôi toàn quyền sử dụng. Giấy chuyển nhượng được viết tay do cậu tôi viết. Nay xảy ra tranh chấp đất giữa gia đình tôi và gia đình ông Tuệ. Thì mới được biết:

Nhà nước đã cấp cho ông Tuệ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thực tế bao gồm cả phần đất của gia đình tôi. Cùng vào ngày 21/11/2000 có hai giấy chuyển nhượng đất: 1 giấy chuyển nhượng đất hoa màu do cậu tôi viết tay, 1 giấy chuyển nhượng đất và nhà ở (giả) có bà ngoại tôi lăng tay (ngoại tôi ngoài 70 tuổi). Hai giấy này đều được vợ chồng ông Tuệ kí tên, được địa chính xã xác nhận và có đóng dấu của chính quyền địa phương. (Trong hai giấy chuyển nhượng này cán bộ địa chính điều xác nhận thửa đất số 249 có diện tích là 1480m2 là không có tranh chấp nay được chuyển lại cho ông Tuệ). Hiện nay gia đình tôi đang nộp hồ sơ xin thẩm tra, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tuệ theo diện tích đã chuyển nhượng và đồng thời cắt lại phần đất thuộc sở hữu của gia đình tôi để gia đình tôi yên tâm sản xuất. Đang trong quá trình điều tra và chờ sự trả lời của UBND huyện thì ông Tuệ lại gửi đơn ra tòa kiện gia đình tôi tự ý đổ đất và lấn chiếm phần đất của gia đình ông Tuệ. Vậy tôi muốn nhờ Luật sư giải đáp giúp tôi và gia đình tôi nên làm thế nào để lấy lại phần đất của mình.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo như những gì bạn trình bày bên trên, thì mảnh đất với diện tích 1480m2 này ban đầu là của bà ngoại bạn sử dụng, đến năm 2000 mới chuyển nhượng một phần đất cho ông Tuệ. Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tuệ nhưng qua xác minh mới biết là thời điểm đó có 2 giấy tờ chuyển nhượng, gồm: giấy tờ viết tay do cậu bạn viết và một giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở từ bà bạn, có lăn tay nhưng giấy tờ này là giả. Hiện nay có tranh chấp phát sinh và gia đình bạn muốn lấy lại phần diện tích đất của gia đình mình.

Trong trường hợp này, để có thể khởi kiện ra Tòa án đòi lại phần đất hợp pháp của gia đình mình, bạn cần chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình mình và chứng minh được giấy tờ chuyển nhượng đất được xác lập giữa ông Tuệ và bà ngoại bạn là giả.

Thứ nhất, chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn.

Để chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn thì cách tốt nhất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo như các tình tiết bên trên thì ở đây ông Tuệ đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ mảnh đất (bao gồm cả đất của gia đình bạn) vì thế trường hợp này gia đình bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh. Bên cạnh đó, trong nội dung yêu cầu tư vấn của bạn không nêu rõ về nguồn gốc đất như thế nào, quá trình khai thác và sử dụng đất của gia đình bạn trong suốt thời gian qua ra sao,… do vậy, bạn có thể thông qua một số giấy tờ sau để chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình mình, đó là:

– Hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (được xác lập giữa bố mẹ bạn với bà ngoại bạn);

– Trích lục hồ sơ địa chính để xác định diện tích đất và người có quyền sử dụng đất;

– Hóa đơn nộp tiền sử dụng đất hàng năm;

– Xác nhận của Ủy ban nhân dân về việc gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định, lâu dài (nếu có).

Bằng cách xác định quyền sử dụng đất qua các giấy tờ trên, bạn mới có căn cứ để giành quyền sử dụng đất và quyền khởi kiện tại Tòa án để đòi lại quyền lợi hợp pháp của gia đình mình.

Tư vấn đòi lại quyền sử dụng đất bị sang tên bất hợp pháp

Thứ hai, chứng minh giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, có lăn tay xác lập giữa bà ngoại bạn và ông Tuệ là giả.

Trên thực tế để chứng minh giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở xác lập giữa bà ngoại bạn và ông Tuệ là giả là rất khó khăn. Tuy nhiên, nếu bạn có thể có các căn cứ chứng minh vào thời điểm chuyển nhượng vì bà ngoại đã già cả, không hiểu biết rõ vấn đề hoặc bị xúi giục, ép buộc lăn tay, chuyển nhượng đất cho ông Tuệ thì bạn vẫn có thể chứng minh được giao dịch chuyển nhượng này là không đúng pháp luật.

Nếu có chứng cứ chứng minh được hai vấn đề trên, bà bạn có thể trực tiếp khởi kiện hoặc uỷ quyền cho người khác khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà bạn với ông Tuệ là vô hiệu vì đã vi phạm quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà ngoại bạn và ông Tuệ bị Toà án tuyên vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là phần đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bà bạn, ông Tuệ có nghĩa vụ trả lại phần đất đó cho gia đình bạn, ngoài ra có thể phải bồi thường tùy trường hợp thiệt hại phát sinh.

Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý với bạn rằng, chỉ khi nào Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu thì gia đình bạn mới được phép lấy lại đất, khai thác và sử dụng trên phần đất đó. Còn trong thời gian trước khi có quyết định tuyên vô hiệu của Tòa án thì phần đất này về mặt pháp luật vẫn đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Tuệ và gia đình bạn không có quyền khai thác, sử dụng.