Thế chấp nhà để vay tiền cá nhân có được không?

Câu hỏi:  

Chồng tôi có cho vợ chồng bạn vay 500 triệu, họ đã viết giấy nợ và cam kết nếu không trả đúng hạn thì sẽ chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở cho chồng tôi. Nhưng tôi mới được biết tin ngôi nhà mà họ dùng để cam kết với chồng tôi hiện nay đang bị thế chấp ở ngân hàng. Tôi xin hỏi là nếu vợ chồng bạn tôi không có khả năng thanh toán cho ngân hàng và cho chồn tôi thì bên nào sẽ được chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà?

Trả lời:

Chào bạn, về câu hỏi: Thế chấp nhà để vay tiền cá nhân có được không? Chúng tôi tư vấn như sau:

Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự thì việc vợ chồng bạn của chồng chị vay tiền và cam kết nếu không trả tiền đúng hạn thì họ sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho chồng chị là một dạng của hợp đồng thế chấp:

“ Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

– Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

+ Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:

” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

+ Căn cứ theo điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm:

” 1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;“

– Về hiệu lực của giao dịch thế chấp:

+ Điều 319 Bộ luật dân sự có quy định:

” 1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

+ Điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định:

” 1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

[…] c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;”

Theo các quy định trên, để giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở có hiệu lực pháp luật thì phải đảm bảo về hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực và thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm đúng quy định. Đối chiếu với giao dịch của chồng bạn với các bạn của chồng bạn, vợ chồng bạn của chồng bạn chỉ cam kết việc thế chấp tài sản là nhà và đất trong giấy ghi nợ nên việc thế chấp đó sẽ không có hiệu lực pháp luật do không đăng ký giao dịch bảo đảm. Thỏa thuận cam kết chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà của vợ chồng kia với chồng bạn không có hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc hợp đồng vay tiền cũng vô hiệu vì: Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác (khoản 2 Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm)

Vì vậy, vợ chồng bạn của chồng bạn vẫn phải có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản tiền đã vay là 500 triệu đúng hạn cho chồng bạn. Nếu họ vi phạm nghĩa vụ, chồng bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án buộc vợ chồng họ phải có trách nhiệm trả lại khoản tiền đã vay. Trong quá trình thi hành án, nhà và đất của vợ chồng bạn của chồng bạn có thể được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tuy nhiên, với tài sản đã thế chấp tại ngân hàng sẽ được ưu tiên thanh toán cho khoản nợ đến hạn với ngân hàng trước.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.