Những chủ thể nước ngoài nào được sử dụng đất tại Việt Nam?

Câu hỏi:

Chào Luật sư, Luật sư cho tôi hỏi một vấn đề như sau:

Tôi tên là Mai Duy Minh năm nay 35 tuổi, tôi là người gốc Việt Nam hiện đang định cư tại Tây Ban Nha được 4 năm. Nay tôi muốn mua một ngôi nhà tại Việt Nam để sau này về già tôi sẽ sinh sống tại đó. Vậy Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi thì có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không? Theo Luật đất đai 2013, các chủ thể nước ngoài nào được sử dụng đất tại Việt Nam? Xin cảm ơn!

Trả lời

Với câu hỏi của bạn, Luật sư Luật Hoàng Phi xin tư vấn như sau:

Luật đất đai 2013 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết và bổ sung một số quy định mới nhằm mở rộng thêm quyền cho chủ thể nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam trong một số trường hợp nhất định để phù hợp với nhu cầu, mục đích sử dụng đất và xu thế hội nhập hiện nay, đồng thời tạo một hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch cho các chủ thể nước ngoài thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình khi trở thành chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam.

Các chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định của Luật đất đai 2013, có thể xếp theo các nhóm chủ thể, tương ứng với mục đích sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, tổ chức nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao, về cơ bản quyền và nghĩa vụ của tổ chức này không có sự thay đổi so với Luật đất đai 2003, vì chủ thể này chỉ sử dụng đất vào mục đích thực hiện chức năng ngoại giao ở nước ngoài, chứ không phải với mục đích đầu tư, kinh doanh, nên ngoài những quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật, họ chỉ được xây dựng những công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền và sở hữu những công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê để thực hiện công việc của mình.

Ngoài ra trong trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác thì tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có quyền và nghĩa vụ theo điều ước quốc tế đó.

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Đây là nhóm chủ thể sử dụng đất khá phổ biến ở Việt Nam. Lần đầu tiên Luật đất đai 2013 quy định cho chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất vào mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở được giao đất có thu tiền. Nhóm chủ thể này có thể được sử dụng đất theo ba hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Họ có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 183 Luật đất đai 2013.

Thứ ba, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh.Nhóm chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 184 Luật đất đai 2013.

Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Nhóm chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 185 Luật đất đai 2013.

Thứ năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nhóm chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013.

Thứ sáu, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm. Nhóm chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 187 Luật đất đai 2013.

Những chủ thể nước ngoài nào được sử dụng đất tại Việt Nam?

Như vậy, trường hợp của bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quyền và nghĩa vụ khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ phải thực hiện theo Điều 186 Luật đất đai 2013

Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:  “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.’

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.