Điểm mới về điều kiện giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai 2013

Câu hỏi:

Kính chào Luật Hoàng Phi, em là một sinh viên Luật có một câu hỏi mong được giúp đỡ. So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 có những thay đổi gì về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Trả lời:

Với câu hỏi thuộc lĩnh vực hỏi đáp đất đai của bạn, Luật Hoàng Phi xin được tư vấn như sau:

Nội dung về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003, bởi Luật đất đai 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thế xin giao đất, xin thuê đất.

Quy định này được bổ sung vì qua quá trình triển khai Luật đất đai 2003 xảy ra tình trạng ồ ạt chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia; đồng thời ngăn ngừa tình trạng có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để giao, đất nhưng vẫn được giao đất, ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, bỏ hoang hóa đất đai gây lãng phí tài nguyên đất. Và đế khắc phục tình trạng trên, Luật đất đai 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất với các điều kiện là:

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật đất đai 2013, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

– Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

– Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chụyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Mặt khác, Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 quy định tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật đất đai 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Như vậy, quy định mới này trong Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có “mở” hơn, thể hiện sự phân cấp quản lý hành chính nhà nước.

Thứ hai, khoản 2 Điều 58 Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biến và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Quy định mới này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Bởi lẽ những xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo là những khu vực xung yếu, có vị trí địa lý chiến lược quan trọng, song công tác quản lý của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế, năng lực cán bộ qụản lý chưa cao nên việc giao đất, cho thuê đất đế thực hiện dự án đầu tư cần phải có sự quản lý của bộ, ngành có liên quan.

Điểm mới về điều kiện giao đất, cho thuê đất

Thứ ba, khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

– Có năng lực tài chính đế bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

(1) Chủ dự án phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

(2) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Sự bổ sung này tại khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 là cần thiết, một mặt bảo đảm sự phù hợp giữa Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản khi quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư đối với một số loại dự án đầu tư đòi hỏi có nguồn vốn lớn. Mặc khác, quy định về vốn đầu tư tối thiểu cũng nhằm kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nhằm hạn chế và khắc phục tồn tại trong thời gian qua khi không ít các dự án đầu tư được Nhà nước giao bị bỏ hoang hoặc chậm tiến độ dự án và nguyên nhân phần lớn là do thiếu vốn. Bên cạnh đó, yêu cầu về việc ký quỹ của nhà đầu tư khi thực hiện dự án cũng là bố sung họp lý, đảm bảo sự thống nhất giữa Luật đất đai và Luật đầu tư và quy định này cũng không ngoài mục đích nhằm kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án.

Ngoài ra, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư còn phải chấp hành nghiêm chỉnh nghĩa vụ của một chủ thể sử dụng đất, đó là không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai. Tại khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định rõ căn cứ để xem xét một chủ thể có hay không vi phạm pháp luật đất đai khi thực hiện dự án đầu tư là:

+(i) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ (ii) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Đây cũng là quy định cần thiết nhằm nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật và trách nhiệm của người sử dụng đất nói chung và chủ đầu tư thực hiện dự án nói riêng trong quá trình sử dụng đất.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.