Tư vấn về xử lý tài sản bảo đảm là sổ đỏ

Câu hỏi:

Tôi có vay và  thế chấp sổ đỏ tại quỹ tín dụng tại địa phương 200 triệu, cả lãi đến nay đã 250 triệu. Họ định giá lô đất trong hợp đồng là 300 triệu. Do làm ăn thua lỗ, hiện tại tôi đã không còn khả năng trả nợ. Vậy tôi muốn hỏi luật sư là nếu tôi không trả được nợ thì lô đất đó sẽ được xử lý như thế nào? nếu lô đất đó sau khi quỹ tín dụng xử lý vẫn chưa đủ cho khoản nợ của tôi thì tôi có phải trả thêm không?. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời.

Chào bạn, với câu hỏi của bạn, Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Thứ nhất: Về việc xử lý lô đất của bạn khi bạn không trả được tiền:

Vấn đề của bạn đó là bạn đã vay thế chấp ngân hàng bằng sổ đỏ, nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất để vay số tiền 200 triệu. Thế chấp là một hình thức bảo đảm tài sản, khi khoản nợ đến hạn mà người thế chấp không có khả năng trả thì người nhận thế chấp sẽ xử lý tài sản đó. Việc xử lý tài sản bảo đảm này được quy định trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm như sau;

“Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý

1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.

2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Điều 59. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận

1. Bán tài sản bảo đảm.

2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.

4. Phương thức khác do các bên thoả thuận

Như vậy, Việc xử lý quyền sử dụng đất của bạn sẽ do thỏa thuận giữa bạn và bên nhận bảo đảm. Việc thỏa thuận thuộc các trường hợp quy định tại điều 59, nghị định 163/2006/NĐ-CP hoặc nếu không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được thì tổ chức tín dụng sẽ tiến hành bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đây là phương thức phổ biến để xử lý tài sản bảo đảm, nhằm đạt được mức giá cao nhất và sẽ có lợi cho cả hai bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm. 

Tư vấn về xử lý tài sản bảo đảm là sổ đỏ

Thứ hai: Về việc nếu lô đất đó đã được xử lý mà không đủ để trả khoản nợ thì bạn có phải chịu nghĩa vụ gì không? thông thường khi thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp cũng đã tiến hành thuê tổ chức định giá tài sản để xác nhận giá trị của tài sản và xem xét xem khi bên thế chấp không trả được nợ thì sẽ đem tài sản bảo đảm đó đi xử lý để thu hồi nợ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại luôn luôn biến động không ngừng, trong trường hợp mà tài sản đó không đủ để thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ thì sẽ làm như thế nào? bên thế chấp có phải chịu trách nhiệm gì nữa không? Pháp luật dân sự đã dự liệu điều này, cụ thể là tại Bộ luật dân sự năm 2015 đã có quy định như sau:

“Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán”.

Như vậy, nếu số tiền từ việc xử lý mảnh đất đó (sau khi đã thanh toán các chi phí theo thứ tự ưu tiên) mà không đủ để trả hết số tiền nợ thì số tiền chưa trả hết được coi là số tiền không có bảo đảm, và bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng) có quyền yêu cầu bạn thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán đó, nghĩa là nếu xử lý tài sản bảo đảm là mảnh đất chỉ có giá trị 200 triệu đồng, bạn vẫn còn phải thực hiện nghĩa vụ trả 50 triệu đồng còn lại đối với tổ chức tín dụng. Bạn có thể chọn phương thức bổ sung tài sản bảo đảm hoặc thanh toán bằng cách khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.