Người đứng nhờ tên trên sổ đỏ gây thiệt hại giải quyết như thế nào?

Gia đình tôi có nhờ người quen đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người này đã dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó để thế chấp thực hiện việc vay vốn tại Ngân hàng mà không hề thông báo với gia đình tôi. Nay ngân hàng thông báo sẽ tịch thu nhà và đất gia đình tôi đang sử dụng. Gia đình tôi cần làm gì trong trường hợp này?

Câu hỏi:

Năm 2008, Gia đình em có mua 1 miếng đất nhờ người quen tên Tấn đứng tên dùm, sau đó có yêu cầu Bà Tấn sang tên lại, Vì thời điểm đó gia đình có nhu cầu xây nhà nên Bà Tấn nói làm xong nhà sang tên luôn cho nhanh và tiện..Năm 2009 Gia đình em tiến hành xây nhà, Sau khi xây xong có yêu cầu Bà Tấn sang tên lại nhưng cứ hứa hẹn không sang tên…Tại thời điểm đó nhà em có ký 1 giáy xác nhận đứng tên dùm đất ở và nhà ở có lăn tay và làm chứng của hàng xóm , cam kết sang tên lại cho gia đình em ..Nhưng nhiều lần yêu cầu mà Bà Tấn vẫn không sang tên. Từ khi xây nhà lên, nhà em vẫn sống và sinh hoạt tại căn nhà ấy có chính quyền địa phương và hàng xóm xác nhận
Đến nay, thì nhà em được thông báo ngân hàng tịch thu do Bà Tấn đem cần sổ ngân hàng vay 6 tỷ rưỡi tại thời điểm 2011 và đến năm 2012 đã không có khả năng trả nợ…
Trong trường hợp này , gia đình em có thể khởi kiện yêu cầu : sang nhượng lại quyền sở hữu đất ở và nhà ở với các giấy tờ có như trên có được không

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật sư của Hoàng Phi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:

Trước tiên cần thấy rằng, gia đình bạn cũng phải chịu một phần trách nhiệm trong việc để thiệt hại xảy ra khi không tự mình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhờ bà Tấn thực hiện thay. Khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể :”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, bởi việc bà Tấn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn là chủ sở hữu thực tế không trái pháp luật nên về mặt pháp lý thì bà Tấn chính là chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất gia đình bạn đang sinh sống. Do đó, bà Tấn có các quyền chung nhất của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013 :

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Người đứng nhờ tên trên sổ đỏ gây thiệt hại giải quyết như thế nào?

Người đứng nhờ tên trên sổ đỏ gây thiệt hại giải quyết như thế nào?

Đồng thời, với tư cách là chủ sở hữu tài sản trên cơ sở là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Tấn có toàn quyền đối với tài sản của mình quy định tại điều 164 Bộ luật dân sự 2005:

Điều 164. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.

Như vậy, việc bà Tấn dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mình đứng tên thế chấp tại Ngân hàng để thực hiện hợp đồng vay hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì giữa gia đình bạn và bà Tấn có ký vào một bản cam kết về việc bà Tấn sẽ thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Như đã phân tích ở trên, bà Tấn là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất nên sẽ có toàn quyền quyết định với tài sản của mình. Với việc ký vào bản cam kết với gia đình bạn, bà Tấn có nghĩa vụ phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho gia đình bạn theo đúng cách thức, thời gian như đã thỏa thuận. Còn hợp đồng vay tiền với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi có hiệu lực xác lập nghĩa vụ trả nợ của bà Tấn và quyền tịch thu, xử lý quyền sử dụng đất khi bà Tấn rơi vào tình trạng không thể thanh toán khoản nợ.

Điều 349 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1.Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2.Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3.Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4.Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5.Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6.Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Như vậy, giấy xác nhận nói trên chỉ có giá trị pháp lý nếu văn bản đó được ký kết trước thời điểm bà Tấn ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với Ngân hàng -thời điểm bà Tấn có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình hoặc sau thời điểm hợp đồng thế chấp có hiệu lực nếu được sự đồng ý của Ngân hàng theo quy định tại khoản 4 điều 341 nêu trên.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.