Một tài sản có thể bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ hay không?

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi có một thắc mắc muốn được Luật sư giải đáp. Tôi quyền sử dụng đất trị giá 2 tỷ đồng, vậy tôi có thể dùng quyền sử dụng đất này để thế chấp khi vay tiền đồng thời đặt cọc để mua nhà hay không. Tôi xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật sư tư vấn dân sự của Luật Hoàng Phi xin được trả lời như sau:

Một tài sản có thể bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ hay không?

Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định như sau:

“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.

Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.”

Căn cứ quy định trên thì một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:

+ (i) có sự đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm đó từ các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ;

+ (ii) giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.

Ví dụ, A sở hữu một chiếc ô tô trị giá 2 tỷ đồng, A thỏa thuận thế chấp chiếc ô tô đó cho B để vay khoản tiền 500 triệu đồng. Sau đó A vay của C 1 tỷ và cũng thế chấp chiếc xe ô tô đó. Đây là quy định mang tính nguyên tắc, nhưng quy phạm luật dân sự luôn xuất phát từ nguyên tắc cam kết, thỏa thuận nên đối với quy định trên, pháp luật luôn dự liệu trường hợp ngoại lệ xuất phát từ:

– Thỏa thuận khác của các bên chủ thể: Biện pháp bảo đảm chỉ là một trong các cách thức pháp luật quy định để các chủ thể lựa chọn khi xác lập quan hệ nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình hoặc đơn giản hóa quy trình giải quyết nếu có tranh chấp. Do đó, nếu các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm có trái nguyên tắc nêu trên thì pháp luật vẫn tôn trọng và đảm bảo thực hiện. Ví dụ, khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.

– Pháp luật có quy định khác: Quy định khác ở đây có thể hiểu dưới hai góc độ:

+ Một là, pháp luật quy định cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó thể hiện rõ giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm.

+ Hai là, khi các bên chủ thể thỏa thuận lựa chọn nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau để bảo đảm cho các nghĩa vụ trong những quan hệ chính nhưng theo quy định của pháp luật có những biện pháp bảo đảm không nhất thiết phải có giá trị bảo đảm lớn.

Ví dụ, A, B thỏa thuận, theo đó A vay B một khoản tiền 500 triệu có cầm cố cho B một chiếc nhẫn kim cương trị giá 1 tỷ, đồng thời thỏa thuận đặt cọc một nửa giá trị chiếc nhẫn đó để giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà của B trị giá 4 tỷ đồng, sau đó lại thỏa thuận ký cược chiếc nhẫn với B để thuê xe ô tô.

Như vậy, nghĩa vụ được bảo đảm có giá trị rất lớn, cụ thể khoản vay 500 triệu, ngôi nhà trị giá 4 tỷ, ô tô trị giá 2 tỷ, trong khi đó giá trị của tài sản bảo đảm chỉ 1 tỷ. Nhưng trong trường hợp này, pháp luật lại cho phép các chủ thể áp dụng vì mỗi một biện pháp lại hướng đến bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo một cách khác nhau.

Một tài sản có thể dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ đối với một người nhận bảo đảm. Trường hợp này các bên thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm. Nếu một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ của nhiều người nhận bảo đảm mà các biện pháp bảo đảm xác lập không cùng nhau thì người bảo đảm phải thông báo cho những người nhận bảo đảm sau biết và quyết định có nhận bảo đảm hay không. Trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần bảo đảm phải lập thành văn bản riêng để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm.

Khoản 3 quy định rằng, khi dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà khi phải xử lý tài sản bảo đảm đó do hành vi vi phạm, một trong các quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm, các quan hệ nghĩa vụ còn lại đều được coi là đã đến hạn và tất cả các bên chủ thể đều được tham gia xử lý tài sản đó. Trừ trường hợp có thỏa thuận áp dụng sự thay thế bởi một biện pháp bảo đảm khác từ một tài sản bảo đảm khác.

Như vậy, bạn có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền và mua nhà nhưng phải thông báo cho bên nhận bảo đảm biết đồng thời phải thỏa thuận cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.