Một số quy định riêng về hợp đồng mua bán tài sản

1. Bán đấu giá tài sản.

Căn cứ theo quy định tại Điều 451 – Bộ luật dân sự năm 2015 về Bán đấu giá tài sản:

“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.”

Hợp đồng mua bán tài sản

Khái niệm: Là việc doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản hoặc theo quy định của pháp luật.

Từ khái niệm trên, cần xác định các vấn đề liên quan đến bán đấu giá tài sản:

–  Về chủ thể:

+ Người bán đấu giá tài sản: Là doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, trong đó người điều hành bán đấu giá là Đấu giá viên thuộc doanh nghiệp hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và là người đại diện của doanh nghiệp hoặc trung tâm đó trong việc bán đấu giá tài sản;

+ Người yêu cầu bán đấu giá: Có thể là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, có thể là bên nhận bảo đảm tài sản bán đấu giá, có thể là cơ quan thi hành án;

+ Người tham gia đấu giá: Là người được quyền tham gia trả giá khi cuộc bán đấu giá tài sản được tiến hành bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá và có tên trong danh sách người tham gia đấu giá;

+ Người mua tài sản đấu giá: Là người đã trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ đã trả bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm.

–  Về trình tự:

Bán đấu giá tài sản phải tuân theo trình tự mà pháp luật về bán đấu giá đã quy định như sau:

+ Tổ chức, cơ quan bán đấu giá phải thông báo công khai tại nơi bán đấu giá và trên phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá chậm nhất là bảy ngày đối với động sản và ba mươi ngày đối với bất động sản trước ngày bán đấu giá. Chủ sở hữu và những người có liên quan đến tài sản đem bán đấu giá phải được thông báo về việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm, trừ trường hợp cỏ thỏa thuận khác.

+ Khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải công bố giá bán khởi điểm.

+ Nếu tài sản bán đấu giá là bẩt động sản thì việc bán đấu giá được thực hiện tại địa phương nơi có bất động sản hoặc một nơi khác do tổ chức, cơ quan bán đấu giá xác định. Người muốn mua tài sản qua bán đấu giá bất động sản phải đăng ký mua và phải nộp khoản tiền đặt trước theo quy định của tổ chức bán đấu giá. Nếu người mua mua được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua. Khi người mua từ chối mua, thì không được nhận lại số tiền đã đặt trước (tương tự như tính chẩt đặt cọc quy định tại BLDS).

–  Về thủ tục:

Hợp đồng mua bán tài sản theo thủ tục bán đẩu giá phải được xác lập bằng văn bản giữa người bán đấu giá và người mua đấu giá.

Việc mua bán bất động sản bằng hình thức đấu giá cũng phải được lập thành văn bản có công chứng và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Mua sau khi sử dụng thử:

Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua được dùng thử tài sản muốn mua trong một thời hạn, gọi là thời hạn dùng thử. Trong thời hạn dùng thử, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán. Bên bán phải chịu rủi ro đối với tài sản dùng thử, nếu các bên không có thoả thuận khác và không được bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, thế chấp, cầm cố tài sản khi bên mua chưa trả lời.

Trong thời hạn dùng thử, bên mua có thể chấp nhận mua hoặc không mua; nếu hết thời hạn dùng thử mà bên mua không trả lời, thì coi như đã chấp nhận mua với các điều kiện đã thoả thuận khi dùng thử tài sản. Nếu bên dùng thử trả lời không mua, thì phải trả lại tài sản cho bên bán và phải bồi thường thiệt hại cho bên bán nếu làm mất mát, hư hỏng. Bên dùng thử không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn thông thường của tài sản do việc dùng thử gây ra và không phải hoàn trả hoa lợi do việc dùng thử mang lại.

2. Mua trả chậm, trả dần.

–  Mua trả chậm, trả dần là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó các bên có thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua.

–  Trong mua trả chậm, trả dần các bên phải thoả thuận thời hạn và số lượng tiền trả dần theo định kỳ nhất định sau khi bên mua nhận tài sản mua. Dù đã giao tài sản bán, nhưng bên bán vẫn được bảo lưu quyền sở hữu đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền. Nếu bên mua không trả đủ tiền, bên bán có thể đòi lại vật bán và buộc bên mua phải bồi thường thiệt hại về những hao mòn và giảm giá trị của tài sản. Trong thực tế, các bên thường thoả thuận về việc người mua phải chịu một mức lãi suất nhất định đối với khoản tiền chưa trả.

–  Hợp đồng mua trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản. Kể từ thời điểm nhận tài sản để sử dụng, bên mua phải chịu những rủi ro đối với tài sản như chủ sở hữu trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Khoản 2 Điều 453 BLDS có quy định: “… Bên mua có quyên sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác” nên có thể hiểu nếu các bên trong hợp đồng này không có thỏa thuận nào khác thì từ thời điểm nhận vật mua, bên mua có toàn quyền đổi với vật đó như một chủ sở hữu của vật, ngoại trừ quyền định đoạt.

3. Bán có chuộc lại tài sản

Là một hợp đồng mua bán tài sản nhưng trong đó, các bên có thoả thuận về việc bên bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một thời hạn. Khi có sự thoả thuận về thời hạn chuộc lại của bên bán, bên mua dù là chủ sở hữu nhưng không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản đó và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Đây là những hạn chế quyền của bên mua.

Khoản 1 Điều 454 BLDS quy định: 

“Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.