Một số quy định cơ bản về hợp đồng mua bán tài sản

1. Quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo Bộ luật dân sự 2015.

Theo quy định tại Điều 430 – Bộ luật dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Như vậy, hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên:

–  Bên bán: Là bên có tài sản thuộc sở hữu của mình cần chuyển giao cho người khác để có một khoản tiền nhất định.

–  Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận chuyển giao cho bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.

Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản chỉ có thể xác lập chừng nào các bên đã thỏa thuận được với nhau về đối tượng mua bán và giá mua bán tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản.

Theo quy định tại Điều 431 – Bộ luật dân sự năm 2015 về đối tượng của hợp đồng mua bán như sau:

“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”

Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có thể là vật, có thể là quyền tài sản với điều kiện tài sản đó phải được phép giao dịch. Nếu tài sản là vật thì vật đó phải được xác định rõ (vật gì; trọng lượng; khối lượng; số lượng); nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Ngoài ra, theo quy định của các văn bản pháp luật khác thì đối tượng của hợp đồng mua bán còn có thể là các tài sản hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để có thể xác định được tài sản đó và chứng minh tài sản sẽ chắc chắn được hình thành trong tương lai và khi hình thành, chắc chắn tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình.

3. Giá trong hợp đồng mua bán (Điều 433 BLDS 2015).

–  Giá trong hợp đồng mua bán là lượng tiền nhất định do các bên thỏa thuận tương ứng với giá trị của tài sản bán hoặc iương ứng với giá trị của một đơn vị hàng hóa trong tài sản đem bán. Giá cả trong hợp đồng mua bán tài sản phụ thuộc vào chất lượng, chủng loại, tính năng, công dụng của vật bán, ngoài ra còn phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu hoặc vị trí “độc tôn” của tài sản trong thị trường.

–  Giá cả trong hợp đồng mua bán tài sản thường do các bên thỏa thuận hoặc có thể do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Khi các bên thoả thuận về giá thì có thể thoả thuận về mức giá cụ thể hoặc thoả thuận về một phương pháp xác định giá. Khi các bên yêu cầu người thứ ba xác định giá thì người xác định giá phải là người có chức năng thẩm định giá và giá của tài sản được xác định thông qua Chứng thư thẩm định giá. Các bên cũng có thể thoả thuận giá bán tài sản được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm thanh toán.

–  Khi thỏa thuận giá cả các bên có thể thỏa thuận hệ số trượt giá nếu có biến động về giá.

–  Riêng đối với các tài sản mà Nhà nước đã quy định khung giá thì các bên chỉ được thoả thuận về giá cả trong phạm vi khung giá đó. Theo đó, đối với tài sản mà Nhà nước đã quy định khung giá sàn (giá tối thiểu) thì các bên không được mua bán thấp hơn giá đó. Chẳng hạn, giá tối thiểu trong khung giá chuyển quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với tài sản mà Nhà nước đã quy định giá trần (giá tối đa) thì các bên không được mua bán cao hơn giá đó.

4. Phương thức thanh toán (Điều 433 BLDS 2015).

Phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản do các bên thoả thuận. Các bên có thể thoả thuận việc thanh toán phải được thực hiện một lần hay nhiều lần, vào một thời điểm hay trong một thời hạn nhất định, bằng tiền mặt hay chuyển khoản, trả trực tiếp cho người bán hay thông qua người thứ ba…

5. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán (Điều 434 BLDS 2015).

–  Đối với những tài sản mua bán là vật trao tay, thông thường bên bán và bên mua cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau: người mua trả tiền, đồng thời người bán giao vật. Ngoài ra, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán thường được các bên thỏa thuận và xác định trong hợp đồng. Theo đó, bên bán phải giao tài sản cho bên mua theo đúng thời hạn đã thoả thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời điểm đã thoả thuận nếu được sự đồng ý của bên mua. Nếu các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản vào bất cứ lúc nào nhưng bên yêu cầu phải báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý.

–  Bên mua phải thanh toán cho bên bán tiền mua tài sản theo thời hạn đã thoả thuận. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thanh toán, thì bên mua phải thanh toán cho bên bán ngay tại thời điểm nhận tài sản.

– Nếu trong hợp đồng mua bán tài sản, các bên không thoả thuận về việc bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì bên bán phải giao tài sản và bên mua phải trả tiền vào cùng một lúc. Nếu việc giao tài sản bán cần phải thực hiện trong một thời gian kéo dài thì bên bán phải giao tài sản trước, bên mua phải thanh toán ngay sau khi nhận đủ tài sản.

6. Phương thức giao tài sản mua bán (Điều 433 BLDS 2015).

–  Phương thức giao tài sản do các bên thoả thuận tuỳ thuộc vào tính chất của tài sản. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về phương thức giao tài sản, thì bên bán giao tài sản trong một lần và trực tiếp cho bên mua.

–  Địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán:

Địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận về địa điểm thực hiện hợp đồng thì địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán được xác định như sau:

+ Nếu tài sản mua bán là bất động sản thì địa điểm giao tài sản là nơi có bất động sản đó.

+ Nếu tài sản mua bán là động sản thì địa điểm giao tài sản là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên mua.

+ Địa điểm thanh toán là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên bán.

7. Thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác và tài sản mua bán là vật không phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đổi với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên mua đã trực tiếp nhận tài sản.

Trong trường hợp tài sản mua bán là các loại tài sản khác thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được xác định như sau:

+ Nếu đối tượng mua bán là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đổi với tài sản đó được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đó.

+ Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. Trong trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán có cam kết bảo đảm về khả năng thanh toán của người mắc nợ, thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả được. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền tài sản kể từ thời điểm bên mua nhận giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu đối với quyền về tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký chuyển giao quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.

8. Thời điểm chịu rủi ro.

Rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản là tổn thất đối với tài sản mua bán (bị mất, hư hỏng một phần, hư hỏng toàn bộ) do yếu tố khách quan gây ra (nghĩa là những tổn thất, mất mát xảy ra không phải do lỗi của con ngữời). Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc ai phải chịu những rủi ro khách quan. Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản phải gánh chịu thiệt hại khi tài sản bị rủi ro. Vì vậy, Điều 441 Bộ luật dân sự đã quy định về thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

9. Hình thức của hợp đồng mua bán.

– Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản rất phong phú: bằng miệng, văn bản, văn bản có công chứng. Tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định những hình thức tương ứng, thích hợp. Chẳng hạn, khi mua bán tài sản thông thường thì các bên tham gia họp đồng được quyền lựa chọn hình thức của họp đồng (có thể bằng miệng, có thể bằng văn bản). Trường hợp mua bán tài sản có đăng ký quyền sở hữu, thì hình thức của hợp đồng nhất thiết phải bằng văn bản có công chứng mới có giá trị pháp lý.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán:

Quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên bán:

+ Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả đủ tiền đúng thời hạn, đúng địa điểm đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có quyền yêu cầu bên mua phải nhận tài sản mua bán.

+ Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán cho bên mua đúng thời hạn, địa điểm, phương thức, quy cách như đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Nếu bên bán không giao tài sản như đã thỏa thuận, thì bên mua có quyền hủy hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, thỏa thuận mà gây thiệt hại cho bên mua, thì bên bán còn phải bồi thường những thiệt hại đó cho bên mua.

+ Bên bán phải chuyển giao tài sản và bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua. Bên bán phải chịu những rủi ro đối với tài sản cho đến khi giao tài sản cho bên mua hoặc cho đến khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản nếu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua, bên bán phải là chủ sở hữu tài sản hoặc là người có quyền bán, được ủy quyền bán theo quy định của pháp luật. Nếu có người thứ ba đòi lại tài sản ở người mua, thì bên bán có trách nhiệm đứng về phía bên mua tài sản và chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản đã bán. Trong trường hợp người thứ ba được thu hồi tài sản, thì bên bán phải trả lại cho bên mua số tiền đã nhận.

+ Khi bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua, thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 443 BLDS).

+ Bên bán phải bảo đảm chất lượng của tài sản bán như đã thỏa thuận và phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của tài sản mua bán. Nếu tài sản phải giao là vật đặc định, thì bên bán phải giao đúng tài sản đó; nếu tài sản là vật cùng loại, thì phải giao đúng số lượng, chất lượng như đã cam kết, thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận, thì bên bán phải giao tài sản với chất lượng trung bình; nếu tài sản là vật đồng bộ, thì phải giao đồng bộ.

+ Bên bán phải chịu các chi phí liên quan đến việc giao tài sản, trừ trường họp các bên có thoả thuận khác. Đối với khuyết tật ẩn giấu (là những khuyết tật nằm bên trong khó phát hiện, sau khi mua và sử dụng bên mua mới phát hiện được), thì bên bán phải chịu trách nhiệm. Sau khi nhận hàng mà bên mua mới phát hiện ra khuyết tật ẩn giấu của tài sản, thì có thể yêu cầu bên bán phải bớt tiền mua, chịu chi phí về sửa chữa khuyết tật, đổi tài sản khác hoặc hủy hợp đồng mua bán. Quy định này nhằm ngăn ngừa hành vi lừa bịp, không đứng đắn của người bản (Điều 445 BLDS) (bên bán không phải chịu trách nhiệm về khuyết tật của vật trong các trường hợp sau đây: khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua; vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ; bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật).

Ngoài ra, bên bán còn có nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng tài sản cho bên mua; có nghĩa vụ bảo hành đối với tài sản mua bán trong một thời hạn xác định nếu có thoả thuận. Theo quy định của pháp luật dân sự, trong thời hạn bảo hành mà tài sản bị hư hỏng không phải do lỗi của bên mua, thì bên bán phải chịu chi phí về sửa chữa và vận chuyển tài sản đến nơi sửa chữa và từ nơi sửa chữa đến nơi cư trú hoặc trụ sở của bên mua miễn phí (Điều 447 BLDS). Bên bán còn phải bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành do khuyết tật về kỹ thuật của tài sản gây ra trong thời hạn bảo hành. Trong trường hợp quyền sở hữu tài sản đã được chuyển cho bên mua, nhưng bên mua chưa nhận tài sản, thì bên bán còn có nghĩa vụ bảo quản tài sản cho đến thời điểm tài sản được giao cho bên mua.

Quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên mua:

+ Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải giao tài sản đúng địa điểm, thời hạn, chủng loại, chất lượng như đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật (nếu các bên chưa thoả thuận) và có nghĩa vụ thanh toán tiền mua tài sản cho bên bán theo đúng thoả thuận. Trong trường hợp các bên chưa có thoả thuận về việc thanh toán tiền thì bên mua phải thực hiện việc thanh toán theo quy định của pháp luật.

+ Khi bên mua chưa nhận tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo quản tài sản cho đến thời điểm tài sản được bên mua nhận.

+ Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó. Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn không thực hiện, thì bên mua có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Trong thời hạn bảo hành nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của tài sản mua bán, thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi tài sản có khuyết tật lấy tài sản khác hoặc trả lại tài sản và lấy lại tiền. Bên mua không có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại, nếu thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra. Bên bán còn được giảm mức bồi thường thiệt hại nếu bên mua không áp dụng các biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép nhằm ngăn chặn, hạn chế thiệt hại.

+ Ngoài ra, bên mua phải chịu những rủi ro đối với tài sản, kể từ thời điểm nhận tài sản đã mua hoặc từ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, dù chưa nhận tài sản thực tế, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Chẳng hạn, sau khi mua, hai bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký, sang tên đổi với tài sản đã mua, nhưng tài sản vẫn gửi ở bên bán.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.