Làm gì để đòi lại được đất đã cho mượn?

Câu hỏi:

Xin chào công ty Luật Hoàng Phi. Tôi là Nguyễn Xuân Vịnh, tôi có một câu hỏi xin được Luật sư tư vấn như sau:

Gia đình tôi có một mảnh đất, diện tích 90m2, đất này gia đình tôi được Nhà nước cấp cho từ năm 1992. Năm 2000, bố mẹ tôi có cho một người bà con xa mượn đất để canh tác nông nghiệp. Năm 2015, bố mẹ tôi có việc cần sử dụng đến đất này nên yêu cầu người bà con kia trả lại đất cho gia đình tôi thì mới biết là người bà con này đã làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2013. Bố mẹ tôi yêu cầu người này rời khỏi đất đó và trả lại nguyên vẹn đất cho gia đình tôi nhưng người này không đồng ý và nói rằng đất này giờ đã là của họ nên họ không phải trả lại. Tôi muốn hỏi là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này là đúng hay sai? Gia đình tôi phải làm gì để đòi lại được mảnh đất đã cho mượn?

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo như bạn trình bày, mảnh đất này vốn là của gia đình bạn được Nhà nước cấp cho từ năm 1992. Như vậy, gia đình bạn là chủ sở hữu hợp pháp với mảnh đất này. Năm 2000, bố mẹ bạn có cho một người bà con xa mượn mảnh đất này để canh tác nông nghiệp. Việc cho mượn đất để sử dụng không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sử dụng đất của gia đình bạn sang cho người khác. Vì vậy, trên thực tế, chủ sở hữu của mảnh đất này là gia đình bạn và bố mẹ bạn có quyền đòi lại mảnh đất đã cho mượn. Khi được chủ sở hữu đất đòi lại đất đã cho mượn mà người này không trả thì đã vi phạm quy định của pháp luật.

Thứ nhất, Về nguyên tắc, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người bà con xa của bạn là trái quy định của pháp luật. Bởi lẽ:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Đồng thời, Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp có thể xác định được ai là chủ sở hữu mảnh đất và có quyền sử dụng đất. Do vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp cho đúng chủ thể có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, nếu không có căn cứ xác minh người họ hàng xa của gia đình bạn là chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này là vi phạm quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trường hợp này, người họ hàng xa của bạn cũng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu đất này được người họ hàng sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu gia đình bạn có những giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất của Nhà nước, hợp đồng cho mượn đất,…) chứng minh tư cách chủ sở hữu đối với mảnh đất này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người họ hàng này là trái pháp luật.

Làm gì để đòi lại được đất đã cho mượn?

Thứ hai: Về phương án đòi lại đất đã cho mượn.

Trường hợp này bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình.

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy, bạn có thể viết đơn khiếu nại gửi đến UBND quận/huyện nơi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người họ hàng kia để khiếu nại quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất để làm căn cứ chứng mnh quyền sử dụng đất của mình. Sau khi tiếp nhận đơn khiếu nại và hồ sơ, UBND có trách nhiệm xem xét, xác minh lại và sẽ ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Đây là phương án có thủ tục gọn nhẹ, đơn giản và tương đối dễ dàng thực hiện, chi phí thấp. Tuy nhiên hiệu quả không được cao lắm, bởi lẽ, UBND nơi bạn khiếu nại giải quyết cũng chính là cơ quan tiến hành cấp giấy chứng nhận không đúng pháp luật, việc khiếu nại này chỉ là một thủ tục hành chính, không có tính chất cưỡng chế thi hành. Do vậy, không loại bỏ trường hợp sau khi tuyên bố hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía người họ hàng một mực không trả đất.

Phương án thứ 2 bạn có thể lựa chọn là khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết tranh chấp. Đây là phương án có thủ tục tương đối phức tạp, qua nhiều giai đoạn và phải chịu mức án phí khá cao nhưng có thể giúp bạn giải quyết triệt để tranh chấp trong trường hợp này. Bởi lẽ Tòa án là cơ quan thi hành án, có quyền ra quyết định cưỡng chế thi hành. Do vậy, khi xác minh được hành vi của người họ hàng là trái pháp luật, Tòa án vừa có quyền tuyên bố hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, đồng thời có quyền yêu cầu và cưỡng chế thi hành việc trả lại đất cho gia đình bạn.

Do đó, gia đình bạn có thể cân nhắc lựa chọn một trong hai phương án trên để có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình một cách phù hợp và hiệu quả nhất.