Đất khai hoang khi bị thu hồi có được đền bù không?

Câu hỏi:

Chào luật sư! Gia đình tôi đang gặp vấn đề về việc đền bù đất khai hoang nhờ luật sư tư vấn giúp. Miếng đất được gia đình tôi sử dụng trồng cà phê, được khai hoang từ đất bãi mìn cũ của quân khu 4. Miếng đất này do gia đình tôi tự bỏ tiền thuê rà mìn, trước đây gia đình tôi có xin vào làm công nhân công ty cà phê 15, nhưng không được vì quân khu 4 không cho họ nói sợ gia đình tôi làm miếng đất đó xảy ra tai nạn. Bây giờ công ty cà phê 15 yêu cầu thu hồi miếng đất đó để làm nhà máy phân vi sinh, khu đất đó vốn là đất của quân khu. Nhưng công ty cà phê 15 nói nó thuộc quyền quản lý của công ty do công ty nộp thuế. Họ đòi thu hồi đất và chỉ hỗ trợ 1 ít chứ không đền bù theo quy định. Ban đầu họ kêu gia đình tôi cùng một số hộ dân lên họp. Họ yêu cầu các hộ dân kia phải trả đất vô điều kiện cho họ vì họ lấn chiếm đất sau khi công ty rà mìn. Còn với gia đình tôi họ nói thuộc diện khác yêu cầu gia đình tôi về viết đơn đề nghị nộp thuế sử dụng đất hoặc đóng sản cho họ. Gia đình tôi chưa làm đơn thì họ đã đưa giấy báo về yêu cầu thu hồi đất và chỉ hỗ trợ 1 ít .

Vậy xin luật sư tư vấn là công ty cà phê 15 có quyền được thu hồi đất của gia đình tôi không. Nếu thu hồi thì họ phải đền bù như thế nào mới đúng luật. Chứ theo như họ nói là chỉ hỗ trợ 1 ít thì gia đình tôi không chấp nhận được, vì vườn cà phê nhà tôi đang trong giai đoạn cho quả tốt.

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật sư Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Đất khai hoang khi bị thu hồi có được đền bù không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Như vậy, nếu đáp ứng được các điều kiện sau thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là:

Trường hợp 1: Mảnh đất này là mảnh đất khai hoang, được gia đình sử dụng trước ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) và không có các giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.

Và có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì sẽ được UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Trong trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nêu trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai. Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã quy hoạch thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chỉ khi nào gia đình bạn đáp ứng được các điều kiện thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tư cách chủ sở hữu với mảnh đất khai hoang. Khi đó, chỉ các chủ thể thuộc điều 66 Luật đất đai 2013 mới có thẩm quyền thu hồi đất của gia đình bạn.

Về thẩm quyền thu hồi đất, điều 66 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất”.

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất. Khi đó, việc tiến hành thu hồi đất của công ty cà phê 15 để làm nhà máy phân vi sinh là trái quy định của pháp luật. Trường hợp này, nếu gia đình bạn đáp ứng đủ các điều kiện về bồi thường thì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

 Trong trường hợp, công ty cà phê 15 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất đó. Hơn nữa, hàng năm họ đều thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, nhưng vì lý do mảnh đất đó có mìn nên họ chưa thể thể tiến hành xây dựng nhà máy được. Khi họ chưa sử dụng đến và gia đình bạn đã thực hiện rà mìn, khai thác và sử dụng mảnh đất đó trên thực tế. Nếu hiện nay, họ có nhu cầu sử dụng đất thì họ hoàn toàn có quyền thu hồi mảnh đất này, vì trên thực tế, họ là chủ sở hữu mảnh đất, có giấy tờ chứng minh tư cách chủ sở hữu về mặt pháp luật. Do vậy, gia đình bạn phải trả lại mảnh đất cho công ty cà phê 15 khi họ thu hồi. Gia đình bạn có thể thỏa thuận với công ty về việc chi trả các chi phí rà mìn cũng như các chi phí đầu tư vào đất khác. Nếu như phía công ty đồng ý thì bạn được hưởng, còn nếu như công ty không đồng ý thì gia đình bạn cũng không có quyền đòi bồi thường vì thực chất, phía công ty cà phê 15 mới là chủ sở hữu và gia đình bạn đang sử dụng, khai thác trên đất không thuộc sở hữu của mình.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.