Có được bán hay thế chấp di sản thờ cúng không?

Câu hỏi:

Tôi là Phạm Nguyên ở Hải Dương, xin hỏi Luật sư vấn đề như sau:

Bố tôi mới mất tháng 6/2016 vừa rồi, trước khi mất ông có để lại di chúc để lại toàn bộ căn nhà cấp bốn 200m2 cho tôi (là con trưởng), đồng thời giao nghĩa vụ cho tôi có trách nhiệm quản lý, sử dụng căn nhà để thờ cúng tổ tiên. Tuy nhiên, hiện giờ do một số lý do cấp bách nên tôi đang rất cần tiền. vậy, xin hỏi tôi có được bán căn nhà này không?nếu không được tôi có được thế chấp căn nhà đó không để vay vốn không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Trước hết, bạn trình bày rằng trước khi mất bố bạn có để lại di chúc để lại toàn bộ căn nhà cấp bốn 200 m2 cho bạn (là con trưởng) đồng thời giao nghĩa vụ cho bạn có trách nhiệm quản lý, sử dụng căn nhà để thờ cúng tổ tiên. Tuy nhiên, bạn không nói rõ bố bạn có chỉ định rõ trong di chúc bạn là người quản lý di sản không? hay đó chỉ là lời nói miệng trước khi ông mất. Nếu ông không chỉ rõ ai là người quản lý di sản thờ cúng thì bạn và những người thừa kế của bố bạn sẽ cử người quản lý di sản trên cơ sở ý nguyện của người mất, những điều kiện của người quản lý di sản như về mặt đạo đức, thời gian, tài chính.. Trường hợp của bạn, do bạn không nói rõ thông tin nên chúng tôi mặc định bố bạn chỉ định rõ bạn là người quản lý di sản thờ cúng. Theo đó, Điều 645 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”

Có được bán hay thế chấp di sản thờ cúng không?

Trước khi mất bố bạn có để lại di chúc và chỉ định rõ để lại cho bạn toàn bộ ngôi nhà cấp bốn  đã chỉ định B 200 m2 và giao trách nhiệm cho bạn quản lý, sử dụng ngôi nhà với mục đích chính là thờ cúng tổ tiên. Như vậy, có thể thấy ý nguyện của bố bạn đã được thể hiện rõ trên di chúc, bạn là người được ông chỉ định rõ có trách nhiệm trông coi, quản lý phần di sản này nên ngôi nhà này tuyệt đối không thể được phân chia và bạn chỉ có quyền, nghĩa vụ quản lý ngôi nhà đó mà không có quyền định đoạt như đem đi bán (trường hợp ngoại lệ theo khoản 2 điều luật trên, nếu toàn bộ di sản của bố bạn không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của bố bạn trước khi chết thì có thể bán căn nhà để thực hiện nghĩa vụ đó).

Việc bạn đem căn nhà là di sản dùng vào việc thờ cúng đi thế chấp ngân hàng cũng hoàn toàn trái pháp luật. Khoản 1 điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”

Như vậy, bạn chỉ là người được chỉ định trong di chúc có trách nhiệm quản lý, sử dụng nó vào việc thờ cúng nên không thể đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Do không thể đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên bố bạn cũng không có quyền định đoạt đối với căn nhà như mua bán, thế chấp, tặng cho…

Trường hợp nếu bạn không thực hiện đúng theo nguyện vọng của người để lại di sản là bố bạn (đen bán hoặc thế chấp ngân hàng) thì có thể bạn sẽ không được tiếp tục quản lý di sản đó mà quyền quản lý sẽ phải giao lại cho người khác quản lý để thờ cúng.

 Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.