Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ gì?

Trả lời:

Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giây tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cân thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối vôi tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật. này.

Bình luận:

Nghĩa vụ mà BLDS ghi nhận cho bên thế chấp bao gồm:

NGHĨA VỤ CỦA BÊN THẾ CHẤP TÀI SẢN

– Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

– Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Do tài sản thế chấp không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp như biện pháp cầm cố nên bên thế chấp với tư cách là chủ sỏ hữu đang chiếm hữu và sử dụng tài sản thế chấp. Do đó, pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp để bảo đảm quyền và lợi ích cho bên nhận thế chấp.

–  Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Luật định nghĩa vụ của bên thế chấp phải trông coi, bảo quản tài sản và phải áp dụng các biện pháp khắc phục nếu tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Nếu đang khai thác, bên thế chấp cũng phải dừng việc khai thác công dụng của tài sần thê chấp.

Ví dụ, A thế chấp căn nhà của mình cho ngân hàng X để vay một khoản tiền. Trong thời hạn thế chấp, hai bên thỏa thuận A vẫn được ở trên căn nhà đó. Thời gian thế chấp diễn ra vào đúng mùa mưa bão. Với quy định này, ngoài việc trông coi, giữ gìn bảo quản giá trị căn nhà A còn phải áp dụng những biện pháp khắc phục, phòng chống lụt bão tránh ảnh hưởng đến giá trị căn nhà. Nếu A cho người khác thuê căn nhà (được sự đồng ý của X) mà có nguy cơ giảm sút giá trị căn nhà A phải ngừng việc cho thuê.

–  Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc thế chấp xuất phát từ sự thỏa thuận của các bên. Nhưng thực tế, việc thế chấp được các bên áp dụng là nhằm hướng tới bảo đảm cho nghĩa vụ được xác lạp của bên thế chấp. Và thông thường, áp dụng biện pháp thế chấp xuất phát từ yêu cầu của bên nhận thế chấp. Cho nên, luật định khi tài sản thế chấp bị hư hỏng, với tinh thần của việc giao kết hợp đồng là hợp tác, thiện chí thì bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương trong một thòi gian hợp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo tinh thần thiện chí, hợp tác khi giao kết hợp đồng thì quy định này là phù hợp. Tuy nhiên, điều tác giả băn khoăn ở đây là: (i) thời gian hợp lý để khắc phục là một định tính cho một loại nghĩa vụ sẽ không phù hợp. Vì việc sửa chữa, thay thế tài sản thế chấp chỉ có thể áp dụng khi bên thế chấp thực sự thiện chí, hợp tác; (ii) bên thế chấp có nghĩa vụ phải thay thế bằng tài sản khác tương đương giá trị là một quy định rất khó thực thi nếu các bên không thỏa thuận. Điều này có thể giải thích bởi hai lý do:

+ Một là, bên thế chấp không còn tài sản nào khác, không có tài sản giá trị tương đương cũng không thể áp dụng loại nghĩa vụ thay thế này;

+ Hai là, bên thế chấp chấp nhận vi phạm loại nghĩa vụ này thì giải quyết như thế nào? Tác giả cho rằng, khi bên nhận thế chấp đã chấp thuận loại tài sản nào đó để bảo đảm cũng phải chấp nhận cả vấn đề rủi ro cho tài sản đó. Bên thế chấp có nghĩa vụ khắc phục, sửa chữa là phù hợp nhưng buộc họ phải thay thế loại tài sản khác là không khả thi trừ trường hợp có thỏa thuận. Trong loại nghĩa vụ này, nên bổ sung thêm thuật ngữ có thể thay thế bằng tài sản khác sẽ phù hợp hơn.

–  Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Về nguyên tắc, thế chấp là không chuyển giao tài sản cho nên bên thế chấp phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ về tài sản cho bên nhận thế chấp biết để ngăn ngừa rủi ro. Luật định bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Quy định này nên thay thế thuật ngữ “thực trạng” bằng từ “tình trạng” sẽ mang tính thực tế hơn.

–  Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Khi xuất hiện các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, bên thế chấp có nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý

– Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối vối tài sản thế chấp.

Để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp, BLDS quy định bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp biết. Quy định này hoàn toàn phù hợp trong việc xây dựng các quy chế để bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp.

Tuy nhiên, BLDS quy định nếu bên thế chấp không thông báo sẽ làm phát sinh quyền hủy bỏ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên nhận thế chấp. Hai loại quyền phát sinh cho bên nhận thế chấp này không thực sự mang lại lợi ích cho bên nhận thế chấp. Hậu quả của hủy bỏ hợp đồng sẽ làm cho bên nhận thế chấp rơi vào tình trạng rủi ro. Vì thực tế, việc áp dụng thế chấp hướng đến bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Nếu bên này hủy bỏ hợp đồng thì loại nghĩa vụ được bảo đảm sẽ rơi vào trạng thái không có biện pháp bảo đảm. Hơn nữa, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thông báo sẽ rất khó thực hiện. Vì thực tế, bên nhận thế chấp sẽ khó chứng minh thiệt hại xảy ra cho mình. Do đó, tác giả kiến nghị 2 phương án:

+ Một là, khi bên thế chấp không thông báo quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp sẽ phải chịu trách nhiệm với người thứ ba đối với phần tài sản của họ trong khối tài sản chung;

+ Hai là, khi bên thế chấp không thông báo quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản cho bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm đồng thòi yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

– Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Về nguyên tắc, khi tài sản đã trở thành đối tượng của một giao dịch thì không đương nhiên trở thành đôi tượng của giao dịch khác, đặc biệt là các giao dịch chuyển quyền sở hữu. Do đó, khi tài sản đã đưa vào áp dụng đối với biện pháp thế chấp, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp luật định khác. Tuy nhiên, việc dịch chuyển loại tài sản này vẫn có thể diễn ra theo thỏa thuận của các bên (khoản 3 Điều 299). Do đó, ở loại nghĩa vụ này luật cần quy định trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.