Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ là: 

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tifsaoếp sản xuất nông nghiệp, không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa; 

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong những khu vực đó. 

Như vậy, thông qua những quy định về sự hạn chế đối với quyền chuyển nhượng, Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng QSDĐ trái phép, hạn chế việc đầu cơ ruộng đất.

Quyền cho thuê QSDĐ 

Cho thuê QSDĐ là sự thoả thuận giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau, theo đó, bên cho thuê chuyển giao QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuế và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật đã quy định. 

+ Cho thuê ruộng đất (QSDĐ) là một hoạt động kinh tế phổ biến trong nền kinh tế thị trường, có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định.

Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ bằng lợi ích kinh tế. 

+ Về điều kiện không có bất cứ một sự ràng buộc, hạn chế nào đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc cho thuê QSDĐ và được quy định hết sức mở rộng.

Cho thuê QSDĐ là một loại quyền được quy định rất chặt chẽ trong Luật đất đai năm 1993, theo đó, chỉ có những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm ngành nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc do thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê QSDĐ với thời hạn 3 năm.

Trường hợp đặc biệt khó khăn có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Điều này đã được thay đổi hoàn toàn từ Luật đất đai năm 2003 và được kế thừa trong Luật đất đai năm 2013.

Xuất phát từ hình thức sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong giới hạn đã được phân tích ở trên đều có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, thuê QSDĐ.

Qua đó cho thấy, Nhà nước ta đã thực sự thay đổi về thái độ, cách nhìn nhận và đánh giá đối với quyền cho thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân hướng tới mục tiêu quan trọng là tạo cơ sở cho sự vận hành và phát triển hợp quy luật của nền kinh tế thị trường. 

Tuy nhiên, cần phải phân biệt giữa quyền cho thuê đất của Nhà nước và quyền cho thuê QSDĐ của người người sử dụng đất.

Quyền cho thuê QSDĐ được phát sinh trên cơ sở QSDĐ hợp pháp của người cho thuê. Còn quyền cho thuê đất của Nhà nước phát sinh trên cơ sở quyền đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Vì thế, giữa hai quyền này khác nhau về bản chất pháp lí và cách thức thực hiện. Nhà nước cho thuê đất với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu về tài sản mà mình cho thuê, còn người sử dụng đất chỉ cho thuê QSDĐ.

Do đó, trong quá trình thực hiện loại quyền này người sử dụng đất phải chịu sự chi phối bởi các yếu tố mà pháp luật quy định. 

Quyền thừa kế QSDĐ 

Thừa kế QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 

Theo quy định hiện nay của Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế. 

Thực chất, quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng. Quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện.

Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận QSDĐ. 

Về đối tượng được để thừa kế QSDĐ bao gồm: 

+ Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

+ Thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất. 

Khác với cá nhân, khi thành viên còn sống thì QSDĐ là tài sản chung của cả hộ gia đình nhưng nếu thành viên chết thì một phần QSDĐ trong tài sản chung của hộ được chuyển vào khối tài sản thuộc di sản thừa kế và được chuyển giao cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người nhận thừa kế có thể nhập tài sản được thừa kế vào khối tài sản chung của hộ gia đình hoặc giữ làm tài sản riêng của mình.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế QSDĐ. Nếu không thuộc đối tượng nói trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. 

Như vậy Luật đất đai đã mở rộng quyền đối với người sử dụng đất trong trường hợp được để thừa kế QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà không có sự phân biệt giữa cá nhân sử dụng đất hay thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất.

Sự đảm bảo quyền lợi này cho thành viên trong hộ gia đình trong quan hệ thừa kế QSDĐ là một điều kiện hết sức quan trọng nhằm tạo cho người sử dụng đất tâm lí yên tâm ổn định và khuyến khích họ tăng cường sự đầu tư vào đất đai để nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất.

Bên cạnh việc quy định đối tượng được nhận thừa kế QSDĐ bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Luật đất đai năm 2013 còn đảm bảo cho những chủ thể thuộc trường hợp không được nhận thừa kế QSDĐ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Sự ghi nhận này thể hiện chính sách đại đoàn kết dân tộc của Nhà nước ta, khuyến khích đồng bào Việt Nam ở nước ngoài đóng góp công sức của mình vào quá trình xây dựng đất nước và khẳng định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của cộng đồng các dân tộc Việt Nam.