Thủ tục trưng dụng đất được thực hiện khi nào?

Trình tự, thủ tục trưng dụng đất 

+ Trước hết cần phải xác định rằng, trưng dụng đất chỉ đặt ra trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. 

+ Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định trưng dụng đất là cơ quan được chỉ định tại khoản 3 Điều 72 Luật đất đai năm 2013. 

+ Quyết định trưng dụng đất, văn bản xác nhận trưng dụng đất phải chứa đựng các nội dung sau: Họ tên, chức vụ, đơn vị công tác của người quyết định trưng dụng đất;

Tên, địa chỉ của người có đất trưng dụng hoặc người đang quản lý, sử dụng đất trưng dụng; tên, địa chỉ của tổ chức, họ tên và địa chỉ của người được giao sử dụng đất trưng dụng, mục đích, thời hạn trưng dụng đất;

Vị trí, diện tích, loại đất, tài sản gắn liền với đất trưng dụng; thời gian bàn giao đất trưng dụng. 

+ Khi hết thời hạn trưng dụng đất, người có thẩm quyền quyết định trưng dụng đất ban hành quyết định hoàn trả đất trưng dụng và gửi cho người có đất bị trưng dụng.

Trường hợp người có đất trưng dụng tự nguyện tặng cho Nhà nước thì làm thủ tục tặng, cho QSDĐ theo quy định của pháp luật. 

Với các thủ tục hành chính về thu hồi đất, trưng dụng đất nêu trên cho thấy, Luật đất đai năm 2013 bên cạnh việc kế thừa các quy định đã hợp lí trong các văn bản pháp luật đất đai trước đó còn thể hiện nhiều nội dung mới.

Có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo tính nghiêm minh trong công tác thu hồi đất mà còn hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, người có đất bị thu hồi. 

Theo đó, đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết quy trình, các giai đoạn.

Các bước cụ thể để cơ quan chức năng thực hiện từng khâu, từng công đoạn của quá trình thu hồi đất, đảm bảo quy trình đó được chặt chẽ, thông suốt và minh bạch, công khai.

Đặc biệt, lần đầu tiên Luật đất đai năm 2013 quy định cơ chế kiểm đếm và kiểm đếm bắt buộc trong quá trình tổ chức thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

Cơ chế này được đặt ra và thực hiện ngay từ bước đầu tiên của quy trình thu hồi đất. Quy định về kiểm đếm và kiểm đếm bắt buộc nhằm hướng tới việc xây dựng và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một cách chính xác và trung thực, khách quan và công bằng.

Đảm bảo cho người dân được tham gia ngay từ đầu của quy trình thu hồi đất. Đây là quy định quan trọng, có ý nghĩa quyết định việc thu hồi đất nhanh hay chậm, thậm chí quyết định có thu hồi được đất hay không để thực hiện các dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, lồng ghép vào quy trình và thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, Luật đất đai năm 2013 dành khá nhiều quy định nhằm đề cao tính dân chủ thông qua cơ chế đối thoại, lấy ý kiến đóng góp của dân, tiếp thu và giải trình các ý kiến.

Cùng với đó là minh bạch và công khai quy trình và thủ tục để người dân được biết, được bàn, được làm, được kiểm tra hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thu hồi đất. 

Với các thủ tục hành chính về thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt QSDĐ theo pháp luật, tự nguyện hoặc đất thuộc vùng nguy hiểm, Luật đất đai năm 2013 quy định khá cụ thể.

Như các văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể, văn bản tự nguyện của chính người sử dụng đất…để cho thấy việc thu hồi đất là cần thiết nhằm bảo toàn vốn đất của quốc gia mà Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. 

Với các thủ tục hành chính về thu hồi đất đối với trường hợp do lỗi vi phạm của người sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành cũng quy định khá cụ thể và chặt chẽ căn cứ để thu hồi đất trong trường hợp này.

Theo đó, để chấm dứt QSDĐ của một chủ thể với tính cách là một biện pháp chế tài do lỗi sai phạm của người sử dụng đất thì Nhà nước buộc phải chứng minh một cách rõ ràng và chính xác lỗi vi phạm của họ như:

Có biên bản, văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xử lí đối với người sử dụng đất song họ vẫn tiếp tục tái phạm.

Trước khi ra quyết định thu hồi, các lỗi sai phạm của người sử dụng đất còn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, thẩm tra nhằm đảm bảo tính chính xác, khách quan rồi mới ban hành quyết định thu hồi đất.

Đặc biệt, đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đối với các loại đất, Luật đất đai năm 2013 có sự thay đổi phù hợp hơn, thuyết phục hơn, phúc đáp được những nguyện vọng, mong muốn của người sử dụng đất, đặc biệt là chủ đầu tư.

Theo đó, bên cạnh minh chứng bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, Nhà nước còn cho phép người sử dụng đất được gia hạn thêm một khoảng thời gian để họ có cơ hội tiếp tục sử dụng đất.

Nhà nước chỉ chấm dứt việc sử dụng đất của họ bằng quyết định thu hồi khi việc kéo dài thời hạn sử dụng đất không mang lại hiệu quả và ý nghĩa gì đối với người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất vẫn cố tình không đưa đất vào sử dụng.

Quyết định thu hồi đất trong trường hợp này là chính đáng nhằm đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất hiệu quả hơn. 

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Một trong những trở ngại và là rào cản lớn nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài và các doanh nghiệp trong nước khi sử dụng đất để đầu tư trong thời gian qua, đó chính là khâu thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục kéo dài với nhiều khâu, nhiều công đoạn đồng nghĩa với sự phiền hà và kém tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Nếu xét dưới góc độ hiệu quả kinh tế thì thủ tục hành chính rườm rà, thiếu minh bạch, thiếu công khai là nguyên nhân làm mất cơ hội đầu tư của người sử dụng đất.

Đây cũng là vấn đề được đặt ra cần phải giải quyết khi xây dựng Luật đất đai năm 2013. Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với mỗi loại đất khác nhau sẽ khác nhau. Cụ thể: 

– Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác thì thủ tục được quy định như sau: 

+ Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định;

+ Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT. 

– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục được quy định như sau: 

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình UBND cùng cấp để báo cáo UBND cấp trên hoặc Bộ tài nguyên và môi trường; 

+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

Bộ tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 

– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ được quy định như sau:

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp | thuê đất (hồ sơ giao đất, thuê đất được quy định cụ thể tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);

+ Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất; 

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lí cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 

– Đối với các dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 

Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013) thì một số bước và các công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau: 

+ Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng;

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; 

+ Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. 

– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ được quy định như sau: 

+ Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt; 

+ Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá QSDĐ; 

+ UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; 

+ Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận;

Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lí cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, 

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.