Thủ tục hành chính về đất đai được quy định như thế nào?

Một số quy định chung về thủ tục hành chính về đất đai 

Thủ tục hành chính trong Luật đất đai năm 2013 một mặt kế thừa nội dung trong Luật đất đai năm 2003, mặt khác hoàn thiện với những điểm mới khá căn bản làm cho các thủ tục hành chính trở nên rõ ràng, minh bạch và thống nhất với các quy định khác được sửa đổi trong Luật đất đai năm 2013. 

Trước tiên có thể khẳng định rằng, Luật đất đai năm 2013 so với tất cả các Luật đất đai đã ban hành qua các thời kì trước đã có sự thay đổi về cách thức ban hành pháp luật quy định có liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai.

Theo đó, Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định mang tính khái quát các thủ tục hành chính cơ bản về đất đai, yêu cầu của việc thực hiện các thủ tục và sự phân định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan và trách nhiệm của người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Còn các nội dung cụ thể về cách thức, quy trình, thủ tục thực hiện từng thủ tục hành chính cụ thể, Luật đất đai không quy định mà được thể hiện trong văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo đó, Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có một số quy định chung, khái quát cho tất cả các thủ tục hành chính về đất đai như sau: 

Thứ nhất, các loại thủ tục hành chính về đất đai Điều 195 ghi nhận 7 nhóm thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:

– Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

– Thủ tục đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

– Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

– Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;

– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

Thứ hai, về vấn đề công khai thủ tục hành chính về đất đai 

Bảy nhóm thủ tục hành chính về đất đai nêu trên phải được công khai đầy đủ. Nội dung công khai với năm điểm sau:

– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;

– Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;

– Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;

– Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;

– Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính.

Việc công khai về các nội dung này thực hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;

Đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện.. 

Thứ ba, về sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai 

Sau các quy định cụ thể về thủ tục hành chính và nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai, Luật đất đai năm 2013 quy định về cách thức thực hiện thủ tục hành chính về đất đai bằng việc quy định trách nhiệm thực hiện đối với từng chủ thể. Cụ thể: 

– Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan.

Theo đó, Bộ tài nguyên và môi trường đã kịp thời ban hành Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Làm cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, các cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực này một các chuẩn xác. 

– UBND các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương;

Quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.

Theo đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục;

Thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục. 

– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định. 

– Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

Thứ tư, về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai 

– Trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, đặc biệt là các thủ tục có liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và các thủ tục khi người sử dụng thực hiện các giao dịch dân sự về QSDĐ.

Một trong những nội dung không thể thiếu mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như người sử dụng đất phải thực hiện, đó là xác định các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước. Việc làm này được xác định bởi các cơ quan cụ thể sau đây: 

Một là cơ quan thuế có trách nhiệm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính).

Sở tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng kí đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do sở tài nguyên và môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định. 

Hai là cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.

Ba là cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai thuộc các trường hợp khác mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật. 

Thứ năm, về hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

Để đảm bảo tính hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ, nhằm phòng ngừa rủi ro hoặc tranh chấp cho một trong các bên giao dịch hoặc chủ thể thứ ba, pháp luật đất đai hiện hành quy định rõ:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự kí tên. 

Đối với hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả thành viên trong nhóm kí tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự,

Trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. 

Với mục đích ghi nhận và quy định những nội dung mang tính khái quát nhằm nhận diện một cách cơ bản thủ tục hành chính về đất đai bao gồm những thủ tục gì, cách thức thực hiện và yêu cầu của việc triển khai thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Những nội dung tổng quan trong luật sẽ là cơ sở để nghị định chi tiết hoá các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đối với từng trường hợp một cách nhất quán.

Với kết cấu này, rõ ràng, về mặt hình thức, việc xây dựng chương này trong Luật đất đai năm 2013 là hợp lí và tiến bộ.

Bởi, bằng việc đưa ra yêu cầu chung về nội dung cần có và quy định trách nhiệm của các chủ thể với những thủ tục hành chính được “điểm mặt chỉ tên” thì thủ tục hành chính về đất đai đã được thể hiện một cách tổng thể, khái quát và mang tính nền tảng, bền vững, tránh dàn trải. 

Xét ở khía cạnh nội dung, dù quy định mang tính khái quát nhất các thủ tục hành chính về đất đai, song nếu so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 lại thể hiện tính cụ thể và đầy đủ hơn nhiều.

Trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và các thủ tục về chuyển QSDĐ.

Luật đất đai năm 2013 bổ sung thêm nhóm các thủ tục hành chính khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, hoà giải tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là những thủ tục rất quan trọng, không thể thiếu trong quá trình quản lí và sử dụng đất đai.

Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 2013 ghi nhận nội dung và hình thức công khai thủ tục hành chính về đất đai, trách nhiệm của các cơ quan thực hiện hoạt động này.

Quy định này được ghi nhận đã góp phần giải quyết được vướng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính trước đây đó là việc mập mờ, không minh bạch quy trình, thủ tục dẫn đến những trường hợp tiêu cực như một bộ phận cán bộ có thái độ gây phiền hà, nhũng nhiễu đối với người dân, người dân…

Đồng thời, quy định công khai thủ tục hành chính chính là cơ sở để dân được biết, được bàn, được kiểm tra hoạt động quản lý hành chính của cơ quan nhà nước.

Từ đó, người dân có thể đóng góp những ý kiến của mình, giúp các cơ quan cải tiến quy trình, thủ tục hành chính để người dân được phục vụ tốt hơn hoặc tiết kiệm được thời gian, chi phí trong quản lý đất đai.

Trong quy định của Luật đất đai năm 2013, các hình thức công khai thủ tục hành chính về đất đai cũng khá thiết thực, phù hợp với thực tế cuộc sống, giúp người dân có thể dễ dàng tiếp cận các thông tin về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

Nhóm trình tự, thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất hay trưng dụng đất là những hoạt động cơ bản, diễn ra phổ biến, thường xuyên và liên tục trong phạm vi cả nước cũng như ở mỗi địa phương.

Các hoạt động này của Nhà nước trực tiếp làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai và cũng là làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và lợi ích của một chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Vì vậy, rất cần thiết phải có các quy định nhằm cụ thể hoá quy trình, các bước đi cụ thể, các hồ sơ, tài liệu có liên quan và trách nhiệm của từng chủ thể là Nhà nước cũng như người sử dụng đất trong việc thực hiện các hoạt động này.

Dựa vào tính chất, đặc điểm của mỗi loại quan hệ hay giao dịch cụ thể về QSDĐ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 quy định trình tự, thủ tục hành chính tương ứng.