Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp

Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất, thuê lại đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất là một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền về chuyển QSDĐ như các quyền của chủ thể là tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Cụ thể như sau: 

+ Được chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; 

+ Cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; 

+ Tặng, cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng, cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; 

+ Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; 

+ Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. 

– Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất là hàng năm được thực hiện các quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau: 

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; 

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê nếu tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết cũng như dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận;

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; 

+ Cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam 

Vấn đề nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài là nội dung khá đặc biệt nhằm hướng tới tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể này trong quá trình đầu tư, sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Từ trước khi có Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, các văn bản pháp luật về đất đai và nhà ở chỉ quy định quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài mà không đề cập đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không.

Theo Pháp lệnh nhà ở được thông qua ngày 26/3/1991, Nghị định của Chính phủ số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị, cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam.

Trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia hoặc thoả thuận với Chính phủ các nước có quy định khác.

Tuy nhiên, do cách dùng từ ngữ trong các văn bản pháp luật không thống nhất nên đã dẫn tới tình trạng không rõ ràng của quy định nêu trên.

Căn cứ vào các quy định tại Nghị định số 389/HĐBT ngày 10/11/1990 của Hội đồng Bộ trưởng, Nghị định của Chính phủ số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được gọi tắt là người nước ngoài.

Điều này có thể dẫn tới cách suy luận trong khái niệm người nước ngoài được đề cập tại Pháp lệnh nhà ở được thông qua ngày 26/3/1991 và Nghị định số 60/NĐ-CP còn bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Do sự không rõ ràng trong các văn bản nêu trên và việc chưa có văn bản nào quy định chính thức vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH chưa giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/7/1991 mà có người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia.

Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Nghị định của Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 là những văn bản pháp lí đầu tiên cho phép và quy định cụ thể về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở mà không phải trả tiền thuê đất gắn liền với nhà ở đó.

Sự ra đời của những văn bản này không những góp phần thực hiện chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư phát triển kinh tế.

Trợ giúp người thân và đóng góp xây dựng quê hương đất nước của Đảng và Nhà nước ta mà còn khai thông cho việc giải quyết các quan hệ thừa kế nhà ở có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài vốn bị ách tắc từ Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH. 

Tiếp đó, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 sửa đổi lần thứ nhất năm 1998, lần thứ hai năm 2001 đã kế thừa và bổ sung quyền cho chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thoả mãn những điều kiện nhất định thì được sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam.

Khi đó chủ thể này sẽ được thực hiện các quyền chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đó như: bán nhà ở, thế chấp nhà ở, để thừa kế nhà ở, tặng cho nhà gắn liền với đất.

Nếu ở Luật nhà ở năm 2005 mới chỉ quy định cho các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đó là những chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mà chưa cho các chủ thể được quyền mua nhà ở để sử dụng cho mục đích để ở.

Mãi đến năm 2008, bằng việc thông qua nghị quyết số 19/2008/UBTVQH ngày 03/6/2008 về việc thí điểm với thời hạn 5 năm cho người nước ngoài, tổ chức nước ngoài được mua nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam với mục đích để ở.

Mặc dù việc ban hành khá nhiều văn bản pháp luật với một xu thế ngày càng thông thoáng, ngày càng tạo điều kiện cho nhóm chủ thể này trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam được tiếp cận tới quỹ nhà ở cho mục đích ở trong thời gian ở tại Việt Nam. 

Đến nay, kể từ khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và Luật nhà ở năm 2014 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 thì nhóm chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có khả năng tiếp cận tới quỹ nhà ở.

Không chỉ mục đích để cho bản thân và gia đình ở khi vào Việt Nam mà còn có cơ hội tham gia thị trường bất động sản do những quy định thông thoáng.

Do xóa bỏ những rào cản vốn tồn tại ở Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: việc hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu; việc buộc chủ thể sở hữu nhà ở là người nước ngoài chỉ được bán sau khi được cấp giấy chứng nhận sở hữu ít nhất 12 tháng; việc sử dụng nhà ở chỉ được sử dụng cho mục đích để ở… 

Như vậy, hiện nay quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam cụ thể như sau:

Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ: 

– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013; 

– Chuyển QSDĐ ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở;

Tặng, cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng, cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013.

Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với QSDĐ ở; 

– Thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; 

– Cho thuê, uỷ quyền quản lí nhà ở trong thời gian không sử dụng. 

Thứ hai, trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.

Người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định sau đây: 

– Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; 

– Trong trường hợp tặng cho QSDĐ thì người được tặng, cho phải là đối tượng được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng, cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng, cho; 

– Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng, cho QSDĐ thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản uỷ quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng kí đất đai để cập nhật vào sổ địa chính. 

Thứ ba, trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.

Còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế QSDĐ cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản uỷ quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng kí đất đai để cập nhật vào sổ địa chính. 

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này. 

Thứ tư, người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được uỷ quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.