Quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 

Có một điểm nhất quán, chi phối mạnh mẽ đến các quy định về quản lý trong việc phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và thu hồi đất trong Luật đất đai năm 2013, đó là yếu tố chủ thể.

Đây cũng chính là cơ sở để quy định một số quyền của chủ thể sử dụng đất đặc thù cho từng loại chủ thể cũng như điều kiện, cách thức thực hiện các quyền đó. 

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là QSDĐ và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất.

Thực chất đó là những giao dịch về một loại hàng hoá là QSDĐ. Song, không phải tất cả các loại QSDĐ của hộ gia đình cá nhân đều trở thành hàng hoá.

Nói cách khác, giao dịch về hàng hoá QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân chỉ xảy ra khi đảm bảo được các điều kiện: 

Thứ nhất, những QSDĐ mà pháp luật quy định là được phép thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. 

Thứ hai, người có QSDĐ phải thực sự sẵn sàng, tự nguyện xác lập và thực hiện các giao dịch về QSDĐ. 

Về điều kiện, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia các giao dịch về QSDĐ phải có: 

– Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai; 

– Đất không có tranh chấp;

– QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất. 

Ngoài các điều kiện nói trên, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại các điều: 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai.

Việc thực hiện các giao dịch này phải được đăng kí tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính. 

– Về hình thức pháp lí, các giao dịch QSDĐ phải được thể hiện dưới hình thức hợp đồng, được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn hoặc của công chứng nhà nước. 

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ. 

Quyền chuyển đổi QSDĐ 

Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức đơn giản của chuyển QSDĐ. Theo đó, các bên thoả thuận chuyển giao QSDĐ cho nhau phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 

Đây là quyền chỉ dành cho chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển đổi đối với QSDĐ nông nghiệp.

Điều này xuất phát từ mục đích cơ bản và quan trọng nhất đó là tập trung vào việc xoá bỏ tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, phát huy tính tự chủ trong canh tác, tạo điều kiện cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật, làm tăng khả năng sinh lời của đất và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nông sản của thị trường.

Qua đó, tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 

Việc chuyển đổi QSDĐ có những đặc điểm sau: 

+ Cả hai bên đều thực hiện chuyển quyền và cùng nhận QSDĐ, hình thức là trao đổi tài sản QSDĐ chứ không mang ý nghĩa thương mại; 

+ Chủ thể được phép chuyển đổi QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, do Nhà nước giao, công nhận hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn, tạo thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất với quy mô hợp lí và cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước. 

Với tất cả những ưu thế như đã phân tích ở trên về những quan hệ mà Nhà nước cho phép chuyển đổi QSDĐ.

Luật thuế thu nhập cá nhân đã thể hiện một bước tiến xa hơn của pháp luật trong việc khuyến khích hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất nông nghiệp “dồn ruộng, đổi thửa” khi quy định:

Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất không phải nộp thuế.

Tuy nhiên, so với các giao dịch khác về QSDĐ thì quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp được giới hạn bởi những điều kiện khá chặt chẽ về chủ thể thực hiện (hộ gia đình, cá nhân), loại đất được phép chuyển đổi (đất nông nghiệp) và phạm vi chuyển đổi (trong cùng một xã, phường, thị trấn) 

Quyền chuyển nhượng QSDĐ 

Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) thoả thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.

Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ. 

Khác với quan hệ chuyển đổi QSDĐ hướng tới mục tiêu là tạo thuận lợi cho sản xuất, xoá bỏ sự manh mún về ruộng đất nên đối tượng chuyển giao là đổi QSDĐ lấy QSDĐ thì trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền.

Thông qua đó tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lí và năng lực sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho đất đai được tích tụ và tập trung một cách hợp lí để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế trang trại.

Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. 

Khởi đầu cho các quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 đã tỏ ra khá thận trọng khi quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, đã chia thành hai trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và chuyển nhượng QSDĐ ở với những quy định về điều kiện ràng buộc cho cả hai bên:

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Với những quy định chặt chẽ nhằm giới hạn đối tượng được phép chuyển nhượng và đối tượng được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp.

Trong điều kiện lịch sử cụ thể khi cơ sở kinh tế-xã hội còn ở mức độ nhất định thì những quy định đó là cần thiết nhằm hạn chế sự phân hoá giàu – nghèo ở nông thôn và đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất.

Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện rất rõ sự tiến bộ khi tạo ra hành lang pháp lí thực sự thông thoáng, là môi trường thuận lợi cho quá trình vận hành của thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Bước đầu thể hiện một xu thế tất yếu trong việc hoàn thiện những quy định của pháp luật theo hướng hạn chế dần sự tham gia của các cơ quan công quyền vào việc định đoạt tài sản tư của công dân.

Theo đó, tất cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuế, được Nhà nước công nhận QSDĐ;

Đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được phép chuyển nhượng QSDĐ mà không có sự phân biệt về QSDĐ đất nông nghiệp hay QSDĐ phi nông nghiệp và không có sự ràng buộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng và điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. 

Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải là đất khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự. 

Tuy nhiên, để đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ, đảm bảo cho QSDĐ nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và bảo vệ những diện tích đất được sử dụng vào những mục đích đặc biệt, pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và những trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ.

+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở.

Nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai, 

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; 

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng QSDĐ sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.