Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào?

Quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh

Góp vốn bằng QSDĐ được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên theo đó hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp, có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đặc điểm của việc góp vốn.

+ Hộ gia đình, cá nhân phải có QSDĐ hợp pháp;

+ Giá trị góp vốn không chỉ bao gồm giá trị QSDĐ mà gồm cả giá trị tài sản có trên đất;

+ Việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ phải phù hợp với thời hạn được giao đất hoặc cho thuê đất;

+ Việc góp vốn được thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đối tượng được góp vốn bằng QSDĐ là:

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuế theo hình thức trả tiền cho cả thời gian thuế trong khu công nghiệp.

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định đảm bảo về khả năng góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để sản xuất kinh doanh.Đặc biệt là sự cho phép chủ thể này được quyền góp vốn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh.

Chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ

Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra những cơ sở pháp lí để xử lý QSDĐ khi chấm dứt góp vốn QSDĐ do các nguyên nhân khác nhau:

+ Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ;

+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn;

+ Bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai;

+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;

+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng phải do pháp nhân đó thực hiện;

+ Bên góp vốn bằng QSDĐ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản.

Xử lí chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ

Việc xử lí chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện như sau:

+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận giữa các bên về việc chấm dứt góp vốn thì bên góp vốn được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu.

+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.

+ Trường hợp bên nhận góp hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lí theo quyết định tuyên bố phá sản của tòa án nhân dân.

Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì QSDĐ đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.

+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức giải thể thì QSDĐ đã góp vốn được xử lí theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê

Nếu như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuế.

Sự phân biệt này của pháp luật cho thấy QSDĐ của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thuê đất.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sử dụng còn có các quyền sau:

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

Người được nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục theo mục đích đã được xác định.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Nếu thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (trừ quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác).

Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Bên cạnh việc xác định các quyền và nghĩa vụ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dựa trên sự ưu đãi đặc biệt của Nhà nước đối với người nông dân khi sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Đối với phần diện tích trong hạn mức, dựa trên sự ngang bằng về việc thụ hưởng các quyền năng trong quá trình sử dụng đất với các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê.

Luật đất đai cũng đã thể hiện được những chính sách xã hội và sự chú trọng của Nhà nước trong quá trình phát triển nền kinh tế đối với một số lĩnh vực cụ thể đối với từng khu vực, từng vùng miền nhất định.

Điều này đã được nhấn mạnh qua quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 và Điều 170.

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được thực hiện như sau:

 – Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013).

– Trường hợp được Nhà nước cho thế đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai.