Quy định của pháp luật về thủ tục hợp thửa đất

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất 

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa tại văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND cấp xã. 

– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng kí đất đai; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; UBND cấp xã (trong trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã). 

Thủ tục đăng kí biến động đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp tư nhân

– Trường hợp không thay đổi mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp tư nhân được tiếp tục sử dụng đất và có trách nhiệm làm thủ tục đăng kí biến động thay đổi tên người sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp sử dụng đất được Nhà nước cho thuê thì doanh nghiệp tư nhân phải kí lại hợp đồng thuê đất với sở tài nguyên và môi trường trước khi được nhận giấy chứng nhận. 

– Trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp tư nhân phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp tư nhân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cùng với hồ sơ đăng kí đổi tên người sử dụng đất; cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với việc xem xét xác nhận đổi tên người sử dụng đất. 

– Khi doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động mà QSDĐ không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì đăng kí biến động thay đổi tên người sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định. 

Trình tự, thủ tục đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá QSDĐ; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lí hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;

Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thoả thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất: 

– Người chịu trách nhiệm nộp hồ sơ theo quy định nộp hồ sơ. 

– Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc để xác nhận vào giấy chứng nhận đã cấp;

Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu.

Đồng thời thực hiện cập nhật, chỉnh lí biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 

Trình tự, thủ tục đăng kí biến động đất đai do thay đổi thông tin về người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về hạn chế QSDĐ; thay đổi về nghĩa vụ tài chính;

Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: 

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng kí biến động; 

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc để xác nhận, trường hợp phải cấp lại thì trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Lưu ý, trong trường hợp đăng kí thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng kí biến động về các nội dung theo quy định trên thì thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. 

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 

Thứ nhất, cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng: 

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận; 

– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng kí đất đai; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; UBND cấp xã (trong trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã). 

Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì việc trao giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm văn phòng đăng kí đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng. 

Thứ hai, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất: 

– Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo mất giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận; 

– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng kí đất đai; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; UBND cấp xã (trong trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã). 

Thứ ba, thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển QSDĐ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (Điều 82 Nghị định số 43/NĐ-CP). 

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp dưới đây.

Thì người nhận chuyển QSDĐ thực hiện thủ tục đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển QSDĐ;

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển QSDĐ nộp hợp đồng, văn bản chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển QSDĐ chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển QSDĐ hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển QSDĐ theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: 

– Người nhận chuyển QSDĐ nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về QSDĐ hiện có; 

– Văn phòng đăng kí đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả); 

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng kí đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định huỷ giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. 

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng kí đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định. 

Thứ tự, thủ tục đính chính giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp. 

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho văn phòng đăng kí đất đai để đính chính.

Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính. 

Trường hợp văn phòng đăng ký đất đai phát hiện giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính. 

– Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lí nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. 

– Trường hợp đính chính mà người được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Văn phòng đăng kí đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Thủ tục thu hồi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho văn phòng đăng kí đất đai để quản lí. 

– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng nộp giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước.

Trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65 Luật đất đai năm 2013. Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho văn phòng đăng kí đất đai để quản lí. 

– Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thì người sử dụng đất nộp giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, hồ sơ đăng kí biến động.

– Văn phòng đăng kí đất đai quản lí giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. 

– Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại điểm đ khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 được thực hiện như sau: 

+ Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét.

Nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra; 

+ Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra;

Nếu kết luận là giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lí do;

Sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp; 

+ Trường hợp người sử dụng đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/NĐ-CP; 

+ Văn phòng đăng kí đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lí giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; 

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

– Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định huỷ giấy chứng nhận đã cấp;

Chỉnh lí hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách giấy chứng nhận đã bị huỷ gửi sở tài nguyên và môi trường, Tổng cục quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử. 

– Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận cho người sử dụng theo đúng quy định của pháp luật;

Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận theo quy định.