Quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào?

Quyền tặng cho QSDĐ 

Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất. 

Thực chất, tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này có giá cả thanh toán bằng không. 

Quy định về quyền tặng cho QSDĐ xuất phát từ đòi hỏi nhu cầu của thực tiễn và sự tự nguyện trong mối quan hệ, người sử dụng đất muốn trao tặng tài sản là QSDĐ của mình cho người khác vì những mục đích nhân đạo, vì lợi ích chung hoặc người thân trong gia đình.

Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa những quy này từ Luật đất đai năm 2003, thể hiện sự mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.

Khác với quan hệ thừa kế QSDĐ theo di chúc – cơ sở để xác lập quyền thừa kế là di chúc của người chết để lại cho người còn sống thì cơ sở xác lập QSDĐ trong trường hợp tặng cho OSDĐ là hợp đồng.

Tặng cho QSDĐ phải có sự thống nhất ý chí giữa các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ. 

– Về đối tượng được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ gồm: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

Sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

Tặng cho QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam. 

Như vậy đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ từ các hộ gia đình, cá nhân được quy định rộng hơn so với đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ từ các tổ chức sử dụng đất ở trong nước.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho QSDĐ có điều kiện và những trường hợp không được nhận tặng cho QSDĐ tương tự giống như những quy định đối với quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.

Quyền thế chấp QSDĐ

– Quyền thế chấp bằng QSDĐ ( Thế chấp QSDĐ được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thể chấp) dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Qua một cuộc điều tra của Bộ tài nguyên và môi trường tiến hành trên 12 tỉnh, thành phố trong cả nước đánh giá vai trò, vị trí của những quyền chuyển QSDĐ, 68% số người được hỏi cho rằng: Quyền thế chấp là quyền quan trọng nhất.

Trong khi xét về mục tiêu của Nhà nước khi quy định các quyền chuyển quyền cho người sử dụng đất là xoá bỏ sự manh mún về ruộng đất, tạo cơ hội cho việc tích tụ và tập trung đất đai, từng bước tiến hành phân công lại lao động trong xã hội.

Thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước thì quyền thế chấp không tạo ra được điều đó. Song kết quả của việc điều tra cho thấy để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cái mà người nông dân thiếu là vốn và cái mà người nông dân cần cũng là vốn.

Vì thế, việc cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ đảm bảo cho khả năng huy động vốn của hộ gia đình, cá nhân – là yếu tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh. 

So với việc thế chấp các tài sản khác, thế chấp QSDĐ có một số đặc điểm sau: 

+ Trong mọi trường hợp, sau khi làm đầy đủ các thủ tục pháp lí về thế chấp thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp; 

+ Thực tế người thế chấp vẫn đang sử dụng đất. Người nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh QSDĐ hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. 

Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn là: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai. 

Về thời điểm để có thể thực hiện việc thế chấp là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuế đất của nhà nước.

Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Ngoài ra, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Bên cạnh việc quy định phải có giấy chứng nhận QSDĐ.

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 còn quy định người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời hạn sử dụng đất. 

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc thế chấp QSDĐ phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.

Khác với các tổ chức sử dụng đất ở trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài, đối tượng được nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được quy định rộng hơn: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân.

Từ đó cho thấy Nhà nước đã thực sự cố gắng đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân, tạo cho họ có nhiều cơ hội hơn trong việc khai thác các nguồn vốn từ những chủ thể khác nhau để đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Cũng giống như những quy định về các hệ chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, quyền được thế chấp bằng giá trị QSDĐ ghi nhận xu hướng tất yếu trong việc mở rộng quyền.

Trong việc đảm bảo sự chủ động sử dụng vốn vay từ thế chấp hóa cho hộ gia đình, cá nhân của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 về việc đưa ra những quy định xuất phát từ chính những yêu cầu nội tại của thực tiễn cuộc sống chứ không đơn thuần là sự áp đặt ý chí của các nhà làm luật.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp, bằng QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ để thế chấp được xử lí như sau: 

+ Theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp.

+ Trường hợp không xử lí được theo thoả thuận để ghi trong hợp đồng thì bên nhận đã được thế chấp, có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ hoặc khởi kiện tại toà án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Người nhận QSDĐ từ quan hệ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Được sử dụng đất theo mục đích đã được xác định và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì được sử dụng ổn định lâu dài.