Quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy định về trình tự, thủ tục đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng kí và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là hoạt động quan trọng không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai.

Thông qua hoạt động này giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát sát sao tình hình sử dụng đất cũng như tình hình biến động đất đai trên thực tế qua mỗi giai đoạn, mỗi thời kì khác nhau.

Mặt khác, thông qua hoạt động này làm cơ sở cho Nhà nước thực hiện các nguồn thu tài chính từ đất đai một cách chính xác, công bằng.

Về phía người sử dụng đất, đây là hoạt động nhằm xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, là cơ sở để xác định tư cách, địa vị pháp lý của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai.

Đặc biệt, khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ sẽ là điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và được Nhà nước đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất.

Với ý nghĩa đó, Luật Đất đai trong thời gian qua đã có nhiều sự thay đổi nhằm tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho người sử dụng đất nhằm thuận lợi, dễ dàng trong việc đăng kí và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Một trong những thay đổi rõ nét là quy trình, thủ tục đăng kí và cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hướng đơn giản hơn, minh bạch và hợp lí hơn. 

Trình tự, thủ tục đăng kí QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

 – Đối với trường hợp phát sinh, thay đổi QSDĐ khác nhau thì thủ tục đăng kí QSDĐ khác nhau, theo đó, hoạt động đăng kí QSDĐ được thực hiện trong các trường hợp cụ thể sau đây: 

Thứ nhất, trình tự, thủ tục đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng kí bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định như sau: 

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng kí tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai. 

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định là: UBND cấp xã, văn phòng đăng kí đất đai, cơ quan tài nguyên môi trường và UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng kí bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. 

Thứ hai, trình tự, thủ tục đăng kí đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý, theo đó: 

– Người đang được Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật đất đai năm 2013 mà chưa đăng kí có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng kí đất đai. 

– Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thứ ba, trình tự, thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở: 

– Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi các giấy tờ theo quy định đến sở tài nguyên và môi trường để kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. 

– Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện kiểm tra, sau khi hoàn thành có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra;

Gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho văn phòng đăng kí đất đai để làm thủ tục đăng kí nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. 

– Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng kí, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng kí. 

– Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc; trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 

– Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì sở tài nguyên và môi trường báo cáo UBND cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật. 

Trình tự, thủ tục đăng kí xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

– Một trong các bên nộp đơn, giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của tòa án nhân dân cho văn phòng đăng kí đất đai khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. 

– Văn phòng đăng kí đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên giấy chứng nhận nếu có yêu cầu. 

Thứ năm, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất:

Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây: 

+ Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất. 

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư; 

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao văn phòng đăng kí đất đại gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

Trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn QSDĐ; kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng kí đất đai để thực hiện đăng kí. 

– Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng kí điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng kí điều chỉnh dự án đầu tư, thay 

+ Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án; 

+ Người sử dụng đất nộp giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường; 

+ Văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lí, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; 

+ Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định, 

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển QSDĐ khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai năm 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau: 

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

+ UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai; 

+ Văn phòng đăng kí đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai năm 2013 vào giấy chứng nhận đã cấp;

Chỉnh lí, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.