Pháp luật hiện nay quy định như thế nào về vấn đề cho thuê đất?

Vốn đất đai của Nhà nước là hơn 33 triệu ha. Khả năng cung ứng nhu cầu về đất đai là hữu hạn, để đáp ứng những nhu cầu đó Nhà nước phải thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai hợp lí và công bằng.

Vì vậy, các quy định về giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lí có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lí quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. 

Các quy định về giao đất, cho thuê đất 

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. 

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan.

Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục… về giao đất.

Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vị, các quyền hạn về giao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lí vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất. 

Các căn cứ giao đất, cho thuê đất 

Các Luật đất đai trước đây đều nhiều lần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tiêu chí về căn cứ giao đất, cho thuê đất. Bởi lẽ, nhu cầu của người sử dụng đất trên thực tế là rất đa dạng, họ thể hiện qua việc trình dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, Điều 52 Luật đất đai nêu hai căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất một cách tổng quát là: 

– Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 

Với căn cứ thứ hai cần phải xác định hai vấn đề, thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào? và thứ hai, nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không? 

Vì vậy, các loại dự án cần phải phân biệt thành: 

– Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.

Đối với dự án này, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thẩm định nhu cầu sử dụng đất; 

– Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sở tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án; 

– Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt. 

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất. 

Như vậy, để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các chủ sử dụng đất, việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc.

Qua đó, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trở nên minh bạch, thể hiện nhu cầu thực trong sử dụng đất và tránh được tình trạng giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất còn tuỳ tiện ở một số địa phương hiện nay. 

Hình thức giao đất, cho thuê đất

Kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây (Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003), Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên các hình thức về giao đất và cho thuê đất.

Do vậy, từ Điều 54 đến Điều 56 vẫn thể hiện các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức thuê đất. Tuy nhiên, cần lưu ý ở đây 4 vấn đề mới: 

Thứ nhất, lần đầu tiên Luật đất đai chính thức quy định quyền của người sử dụng đất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất (Điều 172 Luật đất đai năm 2013).

Đây là sự tiếp nối và góp phần hoàn thiện hơn nữa quyền của người sử dụng đất từng được quy định tại Điều 108 Luật đất đai năm 2003 khi căn cứ vào các điều kiện và khả năng tài chính của mình quyết định hình thức giao đất hay thuê đất cho phù hợp với khả năng khai thác của người sử dụng đất. 

Thứ hai, phạm vi các đối tượng trong từng hình thức giao đất, cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể.

Ví dụ: Trường hợp là doanh nghiệp Nhà nước được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối từ trước 01/01/1999 với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, nay để đảm bảo công bằng với các chủ thể kinh doanh khác thì phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Thực tế là, từ Luật đất đai năm 2013, tất cả các chủ thể sử dụng đất không kể là chủ thể trong nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp, không dành riêng bất cứ một sự khác biệt hoặc ưu đãi nào đó cho các chủ thể sử dụng đất khác nhau.

Các doanh nghiệp trước đây sử dụng đất vì mục đích kinh doanh nếu đã được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo các quy định trước đây thì nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và không có bất cứ ngoại lệ nào khác. 

Thứ ba, hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ thể sử dụng đất, trong khi đó hạn chế dần các trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 

Thứ tư, đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức mà Luật đất đai năm 2003 chỉ dành cho chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

– Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất 

Theo Điều 54 Luật đất đai năm 2013 thì các đối tượng sau đây được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất: 

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối mà nguồn sống và thu nhập chủ yếu từ các hoạt động đó, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận diện tích đang sử dụng phù hợp với hạn mức quy định tại Điều 129 Luật đất đai; 

– Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; 

– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 147 Luật đất đai năm 2013, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 

– Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 

– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; 

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật đất đai năm 2013. 

So với các quy định trước đây thì hiện nay sự phân biệt các hình thức giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng rõ ràng và cụ thể hơn.

Luật đất đai năm 1993 nêu khá chung chung: mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì không phải trả tiền, còn sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền.

Như vậy, trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, vào mục đích an ninh quốc phòng thì chưa có quy định cụ thể.

Vì vậy, quy định như Điều 54 Luật đất đai năm 2013 vừa mở rộng thêm những đối tượng mà trước đây chưa ghi nhận trong luật nhưng cũng đảm bảo thu hẹp bớt một số đối tượng để chuyển sang hình thức thuê đất một cách có cân nhắc. 

– Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 

Từ sau khi có Luật đất đai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ chính sách bao cấp về đất khi giao đất để đáp ứng nhu cầu để ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 110 Luật đất đai, các đối tượng sau đây khi được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước: 

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. 

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng. 

Như vậy, so với các Luật đất đai trước đây, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mở rộng hơn về mặt chủ thể nhưng thu hẹp về số trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đảm bảo tính công bằng trong đối xử của Nhà nước đối với mọi chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 

– Hình thức cho thuê đất 

Trước đây, theo quy định tại Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung, hình thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.

Luật đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.

Đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép mọi chủ thể sử dụng đất bất kể là tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài đều được lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần trong các trường hợp sau: 

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối. 

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật đất đai. 

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. 

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. 

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. 

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng các công trình sự nghiệp. 

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. 

Đối với việc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được áp dụng cho các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Trên thực tế, các đơn vị vũ trang nhân dân khi được phép làm kinh tế thường không sử dụng một diện tích cố định với thời gian sử dụng chỉ là tạm thời.

Nhiệm vụ quan trọng của họ là huấn luyện trong thời bình và chiến đấu bảo vệ tổ quốc trong thời chiến, làm kinh tế là chỉ góp phần khai thác đất đai có hiệu quả trong điều kiện có hòa bình mà thôi.

Do đó không đưa ra khả năng được lựa chọn việc thuê đất với các hình thức trả tiền khác nhau cho các đơn vị lực lượng vũ trang kết hợp làm kinh tế. 

Như vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa đối tượng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuế cũng như giữa đối tác trong nước và nước ngoài sử dụng đất.

Đây là quy định mới trong Luật đất đai năm 2013 nhằm bước đầu chuyển mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trường.