Giá đất là gì?

Khái niệm giá đất

Có nhiều quan điểm khác nhau về giá đất, mỗi quan điểm đưa ra khái niệm giá đất dưới những khía cạnh khác nhau.

Theo Từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lí, Bộ tư pháp: “Giá đất: Số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”.

Theo khái niệm này thì giá đất là khoản tiền do Nhà nước quy định nhằm thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.

Luật đất đai năm 2003 thì xác định: Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Luật đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về giá đất đầy đủ và thống nhất hơn.

Điều 3 quy định: “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, có thể hiểu giá đất là khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có QSDĐ đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định. 

Đặc điểm của giá đất

Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của QSDĐ được tiền tệ hoá khi tham gia các giao dịch trên thị trường; 

Thứ hai, giá đất được hiểu là giá trị QSDĐ, bởi lẽ ở Việt Nam không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, không có giao dịch đất đai mà chỉ có giao dịch về QSDĐ của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất; 

Thứ ba, khác với những loại hàng hoá khác, giá cả của đất đai rất khó xác định đầy đủ và xác thực về giá trị của đất.

Khó có thể tính đúng, tính hết được giá trị vốn có của đất đai để xác định giá đất, giá cả của đất đai không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư do đất đai là hàng hoá đặc biệt không do con người tạo ra, có tính khan hiếm, có giới hạn, trong khi nhu cầu về đất đai là rất lớn cho sản xuất và đời sống, cũng thường không đáp ứng đủ cầu.

Giá trị của đất có xu hướng ngày càng tăng lên do sự phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá. 

Thứ tư, giá đất là khái niệm vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lí, bởi lẽ đất đai (QSDĐ) là một loại hàng hoá đặc biệt được giao dịch trên thị trường và giá đất được hình thành trong các giao dịch; giá đất được quy định trong nhiều văn bản pháp luật đất đai từ trước đến nay: Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành các đạo luật nói trên. 

Có nhiều yếu tố khác nhau chi phối giá đất như: Chủ trương, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; các quy định pháp luật về giá đất và các nguồn thu tài chính về đất đai; cơ chế quản lý nhà nước về đất đai; các quy luật của kinh tế thị trường, phong tục tập quán, vị trí địa lí của thửa đất. 

Nhà nước kiểm soát, xác định giá đất để làm công cụ quản lí, điều tiết các quan hệ đất đai. Để khuyến khích việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, điều tiết quan hệ cung – cầu, định hướng điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện phát triển thị trường QSDĐ, bất động sản trong từng thời kì.

Nhà nước xác định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất để làm cơ sở xác định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai đồng thời góp phần bình ổn giá cả QSDĐ trên thị trường bất động sản.

Xác định giá đất chính xác cũng nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thực hiện các giao dịch về QSDĐ được an toàn, hạn chế rủi ro cho các bên. 

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 

Phương pháp xác định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định của Chính phủ số 44/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc quy định sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhằm cụ thể hoá giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để tính giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với thị trường.

Bên cạnh đó còn khắc phục được một số tồn tại, hạn chế của việc sử dụng giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, giảm chi phí vật chất, góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính. 

Giá đất do Nhà nước xác định 

Giá đất do Nhà nước xác định có hai loại: Đó là giá đất Nhà nước quy định trong khung giá, bảng giá đất định kì 05 năm một lần và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể. 

– Khung giá đất và bảng giá đất 

Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh.

Bảng giá đất của tỉnh xây dựng 05 năm một lần. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuế trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

– Giá đất cụ thể 

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn giá đất cụ thể.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. 

Hội đồng thẩm định giá đất gồm có chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Thành viên hội đồng thẩm định giá làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, cụ thể: Chủ tịch hội đồng; thường trực hội đồng là sở tài chính; uỷ viên hội đồng là đại diện sở tài nguyên và môi trường; đại diện cục thuế tỉnh; đại diện sở tư pháp; đại diện UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức tư vấn giá đất; tổ chuyên viên giúp việc. 

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận QSDĐ ở vượt hạn mức, cho phép chuyển mục đích từ đất khác sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, tính tiền thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ;

Công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất; tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Ngoài giá đất do Nhà nước xác định thì còn những loại giá đất khác như: Giá đất do các tổ chức tư vấn giá đất cung cấp;

Giá đất đấu giá QSDĐ, tức là các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện thông qua hình thức đấu giá QSDĐ mà không áp dụng giá đất Nhà nước quy định;

Giá đất thị trường là loại giá đất hình thành do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.

Giá đất giao dịch là do các bên tự do thoả thuận bình đẳng và không áp dụng giá đất nhà nước quy định. 

Tư vấn giá đất 

Vấn đề định giá độc lập đối với đất đai lần đầu tiên được quy định trong Luật. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013 thì tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp:

Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu. 

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật và “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”.

Như vậy, nhằm tăng cường, phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn giá đất, pháp luật đất đai quy định việc Nhà nước xây dựng giá đất phải có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất và tư vấn định giá đất là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá chứ không phải chỉ để tham khảo như quy định trong Luật đất đai năm 2003.