Đất đã được sang tên sổ đỏ có đòi lại được không?

Câu hỏi:

Thưa luật sư!
Ông bà nội em sinh được 5 người con, trong đó 4 nữ 1 nam (1 cô đã mất). Hồi còn chiến tranh thì ba em tham gia cách mạng ở xa nhà. Sau này giải phóng ba em lấy vợ và ở lại nơi mà ông đã hoạt động cách mạng. Trong lúc đó ông nội thì ở trên nhà em. Ba em vẫn hay về chăm sóc bà nội, cứ như vậy sau thời gian dài. Cô út em có mượn bìa đỏ của bà nội để vay tiền và cô ấy đã sang tên bìa đỏ từ lúc nào không ai biết. Bây giờ thì bà nội đã không còn minh mẫn nên cô út đưa bà về dưới đó chăm sóc. Bây giờ ba em về làm nhà trên mảnh đất đó để hương khói ông bà và để ông nội về đó ở. Luật sư cho em hỏi giờ ba em về làm nhà có vi phạm gì không, giả sử sau này ông bà nội mất thì mảnh đất đó chia ra làm sao? Và bây giờ làm sao để ba em lấy lại bìa đỏ được.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Về việc ba bạn về làm nhà trên mảnh đất kia là không được và nếu làm nhà trên đất đó là vi phạm quy định của pháp luật.

Bởi lẽ: ba bạn không phải là chủ sở hữu mảnh đất đó về mặt pháp luật, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tên của ba bạn, do đó ba bạn không được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đất như xây nhà, mua bán, chuyển nhượng,…. Đối với mảnh đất mà bà nội bạn đang sinh sống có thể có hai khả năng (vì bạn không nêu rõ) là thuộc sở hữu riêng của bà nội hoặc là tài sản sở hữu chung của ông bà bạn. 

Đất đã được sang tên sổ đỏ có đòi lại được không?

Thứ nhất: Nếu mảnh đất đó là tài sản sở hữu chung của hai ông bà, thì khi cô út muốn tiến hành thủ tục sang tên, cần phải được sự đồng ý của cả ông nội và bà nội của bạn. Khi đó, để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, cần phải thực hiện theo đúng quy trình được pháp luật quy định như sau:

Bước 1: Hai bên ( ông bà bạn và cô út) đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất

Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký). Trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

 Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

+ Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Như vậy, để được sang tên sổ đỏ đúng thủ tục thì cô út phải được sự đồng ý của cả ông và bà nội bạn, đồng thời phải có một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc để thừa kế. Tuy nhiên, vì ông bạn ở với gia đình bạn nên nếu chỉ có sự đồng ý của bà nội mà cô út đã tiến hành sang tên thì đây là thủ tục sang tên trái quy định của pháp luật.

Thứ hai: Nếu mảnh đất thuộc quyền sở hữu của bà nội và cô út đã được sự đồng ý của bà nội bạn thì việc sang tên sổ đỏ của cô ấy là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu phát hiện thấy cô út lợi dụng sự không còn minh mẫn của bà nội để lừa gạt sự đồng ý của bà nội trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sổ đỏ của cô út sẽ không được công nhận.

Vì hiện tại, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cô út, nên nếu việc sang tên sổ đỏ đó là đúng, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì cô út là chủ sở hữu mảnh đất này nên đương nhiên được sở hữu, khai thác, sử dụng, định đoạt mảnh đất trên. Còn nếu sổ đỏ được sang tên cho cô út không đúng quy trình thì ông bà bạn có thể làm đơn thu hồi trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thu hồi. Sau khi ông bà mất, nếu có viết di chúc thì đất cùng các tài sản sẽ được chia theo di chúc. Nếu không sẽ chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Trường hợp này, ba bạn muốn lấy lại sổ đỏ thì phải có căn cứ như có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hay để thừa kế mà ông bà cho, còn nếu không thì hoàn toàn không có căn cứ để đòi lại.