Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất?

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới đồng thời bảo đảm tập trung chủ động ở cấp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết định những vấn đề quan trọng.

Tuy nhiên một thực tế cần phải nhìn nhận rằng, Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung rất ít thay đổi những nội dung về quản lý nhà nước.

Quyền quản lý nhà nước đối với đất đai, nhất là thẩm quyền giao đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trung ở Chính phủ.

Ví dụ: Tại Điều 23 Luật đất đai năm 1993 quy định: Trong trường hợp giao đất từ 1 ha trở lên đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị để sử dụng vào mục đích khác (không phải là công trình giao thông, thuỷ lợi, đường điện, đường ống dẫn dầu, đường ống dẫn khí) đều do Chính phủ quyết định, dưới mức này mới do UBND cấp tỉnh quyết định.

Từ đó dẫn tới nhiều dự án quy mô sử dụng đất không lớn nhưng nằm ngoài phạm vi thẩm quyền của cấp tỉnh, do vậy, Chính phủ lại phải giải quyết.

Trên thực tế đã từng xảy ra trường hợp Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng năm của cấp tỉnh, sau đó lại quyết định giao đất, thuê đất. Trình tự nói trên khiến Chính phủ phải kí hai lần cho cùng một diện tích đất.

Vì vậy, phương hướng sửa đổi thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất thực hiện từ Luật đất đai năm 2003 và nhất là Luật đất đai năm 2013 với quan điểm xuyên suốt là phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền địa phương, giảm thiểu các công việc sự vụ của Chính phủ, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất và cho thuê đất.

Đặc biệt, hiện nay Chính phủ và người đứng đầu Chính phủ đang cố gắng xây dựng một chính phủ liêm chính, vì dân, vì doanh nghiệp và cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính thì không có lí do gì để tồn tại sự chồng chéo về cơ chế, thẩm quyền và thiếu minh bạch về việc thực hiện một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất của quản lý nhà nước về đất đai.

Đó là quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất của các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền. Sự phân quyền trong giao đất, cho thuê đất diễn ra ở cấp chính quyền địa phương, chính phủ và các bộ ngành ở trung ương chỉ nước hay nước ngoài được cư xử như nhau khi tiếp cận đất đai.

Quyết định cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm c khoản 1 Điều 56 Luật đất đai.

Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng các công trình sự nghiệp. 

UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thể là: Các cơ quan đại diện ngoại giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Các đối tượng này trước đây đều do Chính phủ quyết định cho thuê đất, nay thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Điều này thể hiện sự phân quyền cho các địa phương trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất. 

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố trí lại sản xuất, thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao đất, cho thuê đất đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Luật đất đai căn cứ vào chủ thể để phân biệt thẩm quyền giữa UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với thẩm quyền của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trong khi UBND cấp tỉnh tập trung thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại tổ chức thì UBND cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định:

Thứ nhất, UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, trong trường hợp rất đặc biệt nêu trên, khi có nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để đầu tư vào một lĩnh vực kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn liền với chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp và với diện tích nhất định thì phải có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan hành chính cấp tỉnh.

Điều đó để kiểm soát chặt chẽ hơn quá trình chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp. 

Thứ hai, quyết định việc giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích tín ngưỡng theo quy định tại Điều 160 Luật đất đai. 

Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn 

Với khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn được xác lập UBND xã, phường, thị trấn có quyền cho thuê, đấu thầu quỹ đất công ích cho hộ gia đình, cá nhân nào có nhu cầu.

Luật đất đai năm 2013 giao cho UBND xã, phường, thị trấn thực hiện việc cho thuê và quản lý quỹ đất này phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.

Mặt khác, Luật đất đai cũng không hề đề cập hình thức pháp lí áp dụng khi cho thuế đối với hộ gia đình, cá nhân, đó là hợp đồng thuê đất hay quyết định cho thuê đất.

Theo quan điểm của chúng tôi, việc cho thuê nên thiết kế bởi các hợp đồng thuê thể hiện quan hệ dân sự nhiều hơn là thông qua các quyết định hành chính.

Chủ thể một bên kí kết hợp đồng cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là đại diện có thẩm quyền của UBND cấp xã.