Có nên mua nhà khi chưa có giấy hoàn công không?

Câu hỏi:

Kính gửi luật sư Luật Hoàng Phi. Hiện tại tôi đang muốn mua một căn nhà mới xây dựng ở quận Bình Thạnh. Khi đó chủ nhà chưa có hoàn công. Chủ nhà yêu cầu thanh toán trước 50%, ra phường công chứng Vi bằng và giao nhà. Sau thời gian 3 tháng làm thủ tục hoàn công xong, thì hai bên cam kết sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại và giao sổ. Luật sư cho tôi hỏi, nếu trường hợp chủ đầu tư không hoàn công được, thì tôi có mất tài sản không? Trường hợp tranh chấp mà khởi kiện trên căn nhà tôi mua trong thời gian chưa hoàn công, thì tôi phải làm sao? Mong luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Về câu hỏi của chị Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Thứ nhất: Về việc hoàn công.

Căn cứ theo Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của UBND TP.HCM về Hoàn công hay hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Do đó, chủ ngôi nhà mà bạn muốn mua phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ.

Thứ hai: Về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đưa ra công chứng. Và cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của chị sẽ được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực
của cơ quan có thẩm quyền).

– CMND + Giấy tờ chứng minh thông tin cư trú của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

Thuế thu nhập cá nhân: 2 %;

Thuế trước bạ: 0,5 %.

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh
đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực
hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Giấy tờ chứng minh thông tin cư trú của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường
hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên chị.

Thứ ba: Khi có tranh chấp khởi kiện.

Trường hợp nếu có tranh chấp, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Do đó, căn cứ vào trường hợp cụ thể mà khi bên chủ nhà không thực hiện đúng theo nội dung đã cam kết thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể bên chủ nhà phải bồi thường do lỗi của họ gây ra.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Công ty Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI 19006557 để được tư vấn.