Phân chia di sản thừa kế là bất động sản như thế nào?

Câu hỏi:

Tôi có một vài câu hỏi thắc mắc mãi mong luật sư giải đáp.

1. Ông nội tôi có 6 người con, mà một mảnh đất lớn. Khi ông còn sống thì ông cho bố mẹ tôi một miếng đất khoảng 119 m2 và còn dư lại khoảng 450 m2. Sau khi ông mất thì anh em ba tôi về chia đất. Nếu như vậy gia đình tôi có phải đập nhà và nhường đất để cho mọi người có số đất bằng nhau không.

2. Nếu sau khi chia đất và nhà mọi người đã xây xong mà vì điều kiện nhà đất nhà vườn ở thành phố huế nên không thể cho làm thẻ đỏ riêng vì diện tích đất tối thiểu để tách thửa đất phải lớn hơn 200m2. vậy nếu gia đình tôi không muốn làm thẻ đỏ chung mà chỉ muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thôi được hay không ? nếu được thì mỗi người sẽ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng phải không? và nếu riêng thì trên giấy chứng nhận đó nó có ghi đầy đủ số đất mà mình được sử dụng hay số đất sử dụng phải đồng điều như tất cả mọi người

3. Có sự ràng buộc nào để số đất đó không thể nào được mua bán hay không vì đất của ông bà tổ tiên trên đó có nhà thờ.

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật sư của Hoàng Phi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về diện tích đất ba bạn được ông nội bạn cho trước khi qua đời.

Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì đất đai là bất động sản, tuy nhiên bởi nước ta áp dụng chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên về bản chất thì việc tặng cho đất đai trên thực tế chỉ dừng lại ở việc tặng cho quyền sử dụng đất mà thôi. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất như trong trường hợp của gia đình bạn vẫn được áp dụng các quy định về tặng cho bất động sản để giải quyết. Cụ thể điều 467 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản như sau:

Phân chia di sản thừa kế là bất động sản?

Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

Theo đó, việc ông nội bạn tặng cho ba của bạn quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước thừa nhận khi đáp ứng một trong hai điều kiện quy định tại khoản 1 nêu trên và hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm ba bạn thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với thửa đất nhận tặng cho là 119 m2. Do đó, nếu ba bạn chưa thực hiện thủ tục đăng ký hoặc việc tặng cho không được lập thành văn bản có công chứng thì việc tặng cho quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận.

Vậy nên, bạn cần căn cứ vào những thông tin, tình tiết cụ thể trong trường hợp của mình để xác định quyền sử dụng phần đất 119 m2 thuộc sở hữu của ba bạn hay vẫn được coi là tài sản của ông nội bạn và trở thành di sản thừa kế sau khi ông bạn mất.

Thứ hai: Về việc gia đình bạn muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất được nhận từ việc phân chia di sản của ông bạn. Như bạn cung  cấp thì thửa đất gia đình bạn hiện đang sinh sống ở trên địa bàn thành phố Huế, khoản 4 điều 144 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề này như sau:

Về diện tích tối thiểu đủ điều kiện để được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế được quy định tại khoản 1 điều 3 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế như sau:

Theo quy định tại điểm c Khoản 3 Điều 1 Quyết định 32 nêu trên: “Đất khuôn viên các nhà vườn Huế thuộc danh mục quản lý và bảo vệ đã được UBND tỉnh phê duyệt theo chính sách bảo vệ nhà vườn Huế và đất các khu vực khác đã có quy hoạch chi tiết không cho phân thửa.” thì nếu diện tích đất đang sử dụng được sử dụng được xác định là đất nhà vườn thì diện tích tối thiểu để được tách thửa không áp dụng hạn mức nêu trên mà tối thiểu là 200m2.

Bạn cần lưu ý xác định chính xác loại đất mà gia đình đang sử dụng để xác định diện tích tối thiểu để được tách thửa. Bạn cũng cần hiểu rằng, nếu tổng diện tích gia đình bạn hiện có không đáp ứng các mức diện tích tối thiểu tương ứng nêu trên thì gia đình bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho phần đất đó. 

Thứ ba: Về việc bạn không muốn mảnh đất trên bị chuyển nhượng cho người ngoài. Dựa trên cơ sở những thông tin bạn đưa ra thì ông bạn mất đi không để lại di chúc, do đó, sau khi thực hiện quá trình phân chia di sản thì các phần di sản thuộc sở hữu của những người thừa kế theo pháp luật. Do đó, mỗi người thừa kế có toàn quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất mà mình được nhận. Như vậy, để hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người thừa kế có thể thống nhất để lập nên thỏa thuận quy định về những điều kiện, trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Công ty Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.