• Thứ sáu, 10/05/2024 |
  • Tìm hiểu pháp Luật |
  • 1525 Lượt xem

Quyền sử dụng nhà đất

Luật sư tư vấn giúp quyền sử dụng đất dưới 20m2 được pháp luật quy định như thế nào? Xin cảm ơn Luật sư.

Câu hỏi:

Em là một sinh viên vừa tốt nghiệp, qua quá trình tích góp và vay mượn từ phía gia đình em có một khoản tiền nho nhỏ. Em đã dùng nó để mua căn nhà 15m2 (được xây 2 tầng. Em xin được mô tả như sau: Căn nhà em rộng 4m dài 4.3m đất khá vuông vắn, được mua bán qua các chủ như sau: Năm 1995 bà An có căn nhà 20m2 bán cho bà Bình. Năm 2007 bà Bình cắt 15m2 nhà để bán cho ông Cường. Năm 2010 ông Cường bán căn nhà (đã xây 2 tầng) cho em.

Giấy tờ em mua gồm có:

1) Chứng nhận số nhà do UBND cấp năm 2006 cấp cho ông Cường

2) Phiếu thu đóng thuế đất căn nhà diện tích 20m2 của bà Bình

3) Các giấy tờ viết tay của An-Bình-Cường-em.

Các nhà bên cạnh đều không có tranh chấp với em và họ đều được cấp sổ đỏ. Em xin hỏi:

1. Nhà em ở là có vi phạm pháp luật không? Vì diện tích bé mà lại xây 2 tầng.

2. Em có được cấp sổ đỏ không? Nếu có thì em phải làm những thủ tục gì? Nếu không thì nhà của em có bị thu hồi không?

3. Nếu trường hợp bị giải tỏa em có được bồi thường không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi của chúng tôi, với trường hợp của bạn chúng tôi xin phép được tư vấn như sau:

Thứ nhất, thời điểm bạn mua nhà là năm 2010 nên theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2014 Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng mua nhà của bạn phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền công chứng. Trường hợp bạn mua nhà ở bằng hợp đồng viết tay nên theo quy định của pháp luật thì hợp đồng của bạn không được pháp luật thừa nhận. Do đó, trên phương diện pháp lý, bạn chưa phải là chủ sở hữu nhà ở và do đó không thể đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được.

Nếu bạn muốn xác lập quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất thì bạn phải đến Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua nhà giữa ông Cường bán cho bạn (trường hợp ông Cường có quyền chuyển nhượng căn nhà cho bạn theo quy định của pháp luật). Sau đó, bạn làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có tài sản là nhà đất mà bạn mua.

Thứ hai, bạn có thể tham khảo thêm quy định tại khoản 1  điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai như sau:

Điều 31: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Thứ ba, bạn không nêu rõ nhà ở bạn nói đến được xây dựng ở đâu và thời gian nào nên chúng tôi không thể trả lời bạn về việc xây dựng nhà 2 tầng trên diện tích 15m2 thì có đúng quy định pháp luật hay không. Luật Xây dựng không quy định cụ thể việc cấp phép xây dựng nhà ở hay không theo diện tích xây dựng, tuy nhiên tùy từng địa phương các quy định về hạn mức diện tích xây dựng nhà ở lại có những quy định riêng, do vậy bạn không nêu rõ vị trí nhà bạn mua nên chúng tôi không thể nêu nội dung quy định để bạn tham khảo. 

Thứ tư, nếu bạn chứng minh được việc sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chúng tôi đã nêu) thì bạn sẽ được bồi thường nếu bị thu hồi nhà đất theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN QUÝ KHÁCH CÓ THỂ CHỌN HÌNH THỨC SAU

BÀI VIẾT MỚI NHẤT

Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất...

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với những đối tượng nào?

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi...

Trường hợp nào không được cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại Luật đất đai...

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Như vậy UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép...

Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không?

Luật đất đai quy định giấy tờ chuyển nhượng đất phải được công chứng chứng thực. Vậy Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị...

Xem thêm

Liên hệ với Luật Hoàng Phi