Chuyển nhượng một phần thửa đất khi đồng chủ sở hữu chết

Câu hỏi: 

Ông Hình và bà Lan được UBND huyện Xuân Hòa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 800,0m2. Năm 2005 bà Lan chết không để lại di chúc. Nay ông Hình muốn chuyển nhượng 200m2 trong khối tài sản chung. Tôi là một công chức Tư pháp, tôi đã hướng dẫn cho ông Hình các quy định của pháp luật và phân chia di sản thừa kế trước khi ông chuyển nhượng nhưng ông Hình không chịu. Ông Hình kiến nghị đến chủ tịch UBND huyện, xã vì công chức Tư pháp gây khó khăn. Qua đó, UBND huyện, UBND xã chỉ đạo làm theo ý kiến của ông Hình. Vậy, xin hỏi tôi hướng dẫn như vậy có đúng pháp luật không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi của chúng tôi, về trường hợp của bạn chúng tôi xin phép tư vấn như sau:

–  Bạn hướng dẫn ông Hình phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật.

–  Khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để tiến hành khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà một trong các đồng chủ sử dụng đã chết thì đồng chủ sử dụng đất còn lại hoặc những người thừa kế chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất đó.

Vì:

+  Theo quy định tại khoản 1 điều 29 luật hôn nhân và gia đình 2014 thì: “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.” Do đó ông Hình và bà Lan có quyền ngang nhau đối với quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Ông Hình không thể tự mình phân định phần đất nào thuộc quyền sử dụng của mình khi không có sự thỏa thuận với bà Lan hoặc những người thừa kế của bà Lan (khi bà Lan đã chết).

Do vậy, ông Hình không thể tự tách 200m2 đất thuộc thửa đất sử dụng chung với bà Lan để chuyển nhượng được.

+  Mặt khác, theo quy định tại điều 733 Bộ luật Dân sự  thì “Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Vì bà Lan đã chết nên phát sinh quan hệ thừa kế. Khi bà Lan chết thì phần quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà được để lại cho các thừa kế của bà Lan. Những người thừa kế này sẽ có quyền thỏa thuận những vấn đề liên quan đến phần quyền sử dụng đất do bà Lan để lại. Cũng giống như ông Hình, những người thừa kế của bà Lan không thể tự mình phân định phần thửa đất thuộc quyền sử dụng của bà Lan. Việc phân định này phải do ông Hình và bà Lan (nếu bà Lan còn sống) hoặc ông Hình và những người thừa kế của bà Lan (khi bà Lan đã chết) cùng thỏa thuận để phân định.

+  Hơn nữa, việc chuyển quyền sử dụng đất từ bà Lan sang cho những người thừa kế là một trong những trường hợp phải đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 19 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“ Điều 19: Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi sau khi đã cấp Giấy chứng nhận

1. Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận.

đ) Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới;”

Như vậy, ông Hình không thể tiến hành ngay thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thuộc khối tài sản chung với bà Lan mà phải tiến hành theo các bước sau:

–  Các thừa kế của bà Lan thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế là phần quyền sử dụng đất của bà Lan.

–  Ông Hình và các thừa kế của bà Lan có thể thỏa thuận để làm thủ tục tách thửa: Tách thửa đất thành hai phần, một phần thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của ông Hình và một phần thuộc sử dụng của những người thừa kế của bà Lan

Sau khi phân định rõ ràng phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Hình thì ông Hình có thể làm thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.