Chủ đất không sang tên sổ đỏ thì làm thế nào?

Câu hỏi:

Nhà tôi có mua của ông Đạt 1 miếng đất trồng cây công nghiệp do tôi đi qua thấy treo biển bán đất và tôi xem xét miếng đất cũng rất hợp lý đối với tôi, trị giá là 500 triệu đồng. Lúc mua 2 bên chỉ làm giấy tờ tay sau khi bên tôi đưa 1 nửa tiền bên ông Đạt sẽ làm giấy tờ chuyển nhượng đất. Nhưng ông ta vẫn khất lần hết lần này đến lần khác, viện ra nhiều lý do chưa thể chuyển nhượng, sau đó ông ta đòi đưa hết số tiền mới chuyển nhượng đất. Bên tôi đồng ý nên đã đưa đủ số tiền nhưng đến nay đã 2 năm rồi nhưng bên ông ta vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng cho bên tôi. Tôi đến nhà nhưng ông ta đã đi đâu không rõ, vợ ông ấy nói đó là tài sản ông ấy không có liên quan .Kính mong luật sư tư vấn dùm tôi xem tôi nên làm gì để  làm thủ tục chuyển nhượng sang cho tôi? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, câu hỏi của bạn thuộc lĩnh vực tư vấn Luật đất đai, với câu hỏi này, Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Chủ đất không sang tên sổ đỏ thì làm thế nào?

Chúng ta thấy vấn đề bạn có được làm thủ tục chuyển nhượng đất hay không, cụ thể là bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Về điều này, theo điều 99, Luật đất đai năm 2013 thì bạn có những giấy tờ sau sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Như vậy, một trong các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chính là có giấy tờ nhận chuyển nhượng, Tuy nhiên, trường hợp của bạn có một lưu ý đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và ông Đạt lại vi phạm quy định về hình thức quy định tại Khoản 3, điều 167, Luật đất đai năm 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mà hợp đồng giữa hai bạn chỉ là viết tay cho nên hợp đồng không có hiệu lực vì vi phạm quy định về hình thức, tuy nhiên, trường hợp của bạn đã trả tiền chuyển nhượng đất thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã có quy định như sau:

 “Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu phải có công chứng, chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên, theo điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì bạn đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể coi  là đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì bạn hoàn toàn có yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự này mà không cần phải công chứng, chứng thực. Và vì giao dịch này đã có hiệu lực cho nên bạn đã có giấy tờ quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 thì bạn cần đến cơ quan có thẩm quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn đã mua.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.