Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất 

Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dự liệu của Nhà nước là điều bình thường.

Đất nước ta đang trong thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá nên nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế là một tất yếu, mặt khác ngay trong sản xuất nông nghiệp việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi cũng khiến người sử dụng đất phải suy nghĩ về khả năng khai thác công năng từ đất đai. 

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là Nhà nước không thực hiện việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà trái lại, trong Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thiết kế các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa không gây phiền hà cho người sử dụng đồng thời động viên sự đóng góp của họ khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai loại: Chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích không phải xin phép. 

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép 

Chuyển mục đích phải xin phép có nghĩa là, người sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành chính thông qua văn phòng đăng kí QSDĐ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Như vậy, thủ tục xin phép là một trình tự pháp luật. Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp phải xin phép là: 

– Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; 

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; 

– Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; 

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất; 

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở; 

Đối với các trường hợp chuyển mục đích mà phải xin phép nêu trên, người sử dụng đất cần lưu ý một số điểm sau đây:

Thứ nhất, khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn cũng sẽ được áp dụng tương tự. 

Thứ hai, trong trường hợp chuyển mục đích mà phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất.

Ví dụ: Trường hợp chuyển từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thì thu theo điều hành ở tầm vĩ mô, chủ yếu liên quan đến chính sách, thực hiện chính sách pháp luật và kiểm tra việc thực thi pháp luật.

Do đó việc phân định thẩm quyền được thể hiện như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 8 Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng là thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong khi Luật đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho Chính phủ, đến Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 chỉ còn giữ lại phần nào thẩm quyền của Chính phủ thì đến Luật đất đai năm 2003, thẩm quyền giao đất và cho thuê đất không thuộc về Chính phủ nữa.

Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất.

Vì vậy, kể từ ngày 01/7/2004, với hiệu lực pháp lí của Luật đất đai năm 2003 và đặc biệt từ sau ngày 01/7/2014 theo quy định của Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau đây: 

Thứ nhất, có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất. 

Khái niệm “tổ chức cần được hiểu theo nghĩa rộng, nghĩa là mọi tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm từ cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân…. đều gọi chung là tổ chức (căn cứ khoản1, khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2013).

Như vậy, không phân biệt là cơ quan trung ương hay địa phương đóng trên địa bàn, khi có nhu cầu xin giao đất, xin thuê đất hay xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định là UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Đối với cơ sở tôn giáo, căn cứ vào chính sách tôn giáo của Đảng và Nhà nước ta, các cơ sở tôn giáo đang hoạt động hợp pháp được Nhà nước thừa nhận thì được giao đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.

Các cơ sở tôn giáo không phải là đối tượng được thuê đất, hình thức pháp lí sử dụng đất chỉ là giao đất không thu tiền.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật đất đai năm 2013, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc giao đất cho cơ sở tôn giáo. 

Thứ hai, quyết định giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật đất đai. 

Với quy định này, Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa phần nào tinh thần của Luật đất đai năm 2003 khi quyết định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đồng thời mở rộng việc giao đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, kể từ ngày 1/7/2014, các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật đầu tư có nhu cầu xin giao đất sẽ được UBND cấp tỉnh quyết định giao đất.

Quy định này đã tạo thêm sự công bằng cho mọi loại hình doanh nghiệp bất kể trong loại đất có thu tiền, nếu là đất nông nghiệp không thu tiền sang loại phi nông nghiệp có thu tiền thì lấy giá trị quyền sử dụng của loại đất có thu tiền trừ đi giá trị quyền sử dụng của loại không thu tiền trên cơ sở bảng giá đất do địa phương công bố.

Nếu là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nay chuyển sang phi nông nghiệp là đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp là tiền sử dụng đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của đất phi nông nghiệp.

Thứ ba, trong trường hợp người sử dụng lựa chọn hình thức thuê đất thì trả tiền thuê đất đối với loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất. 

Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai không quy định một cách cụ thể là trường hợp nào không phải xin phép, chỉ xác định tại khoản 1 Điều 57 các trường hợp có xin phép.

Có thể áp dụng một cách tương tự và ngược lại là, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên trồng lúa nước, chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp …

Tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưng phải đăng kí với văn phòng đăng kí QSDĐ để chỉnh lí trên giấy chứng nhận QSDĐ và nắm được tình hình hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng.

Sở dĩ có sự phân biệt nếu trên vì, trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp có nhiều phân nhóm đất và với quy định nêu trên thì việc chuyển mục đích trong cùng một nhóm đất sẽ trở nên tiện lợi hơn cho người sử dụng.