Con có quyền và nghĩa vụ gì khi bố mẹ bán nhà không?

Nội dung câu hỏi:

Gia đình tôi có hai căn nhà, 1 căn ở nội thành Hà Nội và 1 căn ở ngoại thành. Do không có nhu cầu sử dụng, nên bố mẹ tôi đã đăng tin bán nhà căn nhà ở ngoại thành. Xin hỏi luật sư tôi có quyền lợi gì khi bố mẹ tôi bán nhà không? Và việc bán nhà có cần sự đồng ý của tôi không?

Trả lời:

Về câu hỏi: Con có quyền và nghĩa vụ gì khi bố mẹ bán nhà không? của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ cụ thể là ngôi nhà thuộc sở hữu của bố mẹ bạn hay sở hữu chung của hộ gia đình gồm có bạn. Do vậy để trả lời câu hỏi này chúng tôi sẽ chia ra thành 2 trường hợp:

Thứ nhất: nhà thuộc sở hữu của bố mẹ bạn.

Căn cứ theo khoản 1 điều 10 Luật nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà. Đối với trường hợp này bố mẹ bạn là chủ sở hữu ngôi nhà nên có các quyền sau:

“ 1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.”

Do bạn không phải chủ sở hữu ngôi nhà nên những quyền trên của bố mẹ bạn không liên quan đến bạn. Bố mẹ bạn có toàn quyền trong việc bán ngôi nhà và các con không có quyền cũng như nghĩa vụ gì. Theo đó, việc bán nhà cũng không cần sự đồng ý của ai khác ngoài bố mẹ bạn.

Thứ hai: nhà thuộc sở hữu của hộ gia đình:

Trong trường hợp này ngôi nhà sẽ thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Do đó tất cả các thành viên trong gia đình bạn đều có các quyền theo quy định tại khoản 1 điều 10 luật nhà ở trên. Theo đó, việc bán nhà cần phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người giám hộ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình pháp luật chưa có quy định cụ thể. Các văn phòng công chứng hay các văn phòng đăng ký đất đai đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định chủ thể ký hợp đồng mua bán nhà ở cấp cho hộ gia đình.

Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên hộ gia đình bố mẹ bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để xác định những thành viên có quyền định đoạt đối với ngôi nhà trên. Nếu như tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà kia mà bạn có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình thì bạn có quyền cũng như trong việc bán nhà với tư cách là chủ sở hữu. Theo đó, việc bán nhà sẽ cần phải có sự đồng ý của bạn. Về quyền được quy định tại khoản 1 điều 10 Luật nhà ở nêu trên, còn nghĩa vụ bạn có thể tham khảo thêm tại điều 11 luật nhà ở.