Có được cho thuê nhà đang bị thế chấp theo quy định pháp luật?

Câu hỏi:

Mẹ tôi có thuê 1 ngôi nhà ở phố cổ để kinh doanh với thời hạn thuê là 10 năm. Chủ nhà đang thế chấp ngôi nhà để vay vốn ngân hàng. Hiện giá thuê mặt bằng ngôi nhà đó rất cao và gia đình tôi cũng đầu tư nhiều vốn vào đó nên nếu đang thuê mà chủ nhà không trả được nợ, ngân hàng phát mãi tài sản mà gia đình tôi vẫn còn hạn thuê nhà ở đó thì có phải trả mặt bằng không và nếu có thì ai sẽ chịu trách nhiệm với những tổn thất của gia đình tôi khi phải trả mặt bằng?

Trả lời:

Về câu hỏi: Tư vấn thủ tục thuê nhà đang bị thế chấp, Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Vì không biết chính xác nên chúng tôi tạm chia ra thành 2 trường hợp:

1. Trường hợp 1: Mẹ bạn thuê nhà khi ngôi nhà đó chưa được thế chấp

Căn cứ theo quy định tại điều 349 Bộ luật dân sự:

“Tài sản đang cho thuê cũng có thể được đem thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Và quy định tại điều 346 Bộ luật dân sự:

“ Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

Khi giao kết hợp đồng thế chấp nhà với ngân hàng, bên cho thuê nhà phải thông báo với mẹ bạn việc thế chấp ngôi nhà đó, đồng thời thông báo với bên ngân hàng việc đang cho thuê nhà.

Căn cứ theo Điều 24 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch bảo đảm quy định về việc xử lý tài sản như sau:

“ Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.”

Như vậy, nếu người cho thuê không trả được nợ ngân hàng thì Ngân hàng sẽ làm các thủ tục theo quy trình xử lý nợ nhưng mẹ bạn vẫn sẽ được thuê nhà đến khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng.

2. Trường hợp 2: Mẹ bạn thuê nhà sau khi ngôi nhà được thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 351 Bộ luật dân sự, nghĩa vụ của bên thế chấp (bên đang cho mẹ bạn thuê nhà) như sau:

“ Đăng ký việc thế chấp tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 347 của Bộ luật này; thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;”

Nếu bên thế chấp cho mẹ bạn thuê nhà đã được thế chấp ngân hàng mà không thông báo cho mẹ bạn việc ngôi nhà đó đã được thế chấp và điều đó gây thiệt hại cho mẹ bạn thì họ sẽ phải bồi thường thiệt hại.

Khi tài sản thế chấp là ngôi nhà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng thì hợp đồng cho thuê tài sản thế chấp sẽ bắt buộc phải chấm dứt. Bên thuê là mẹ bạn phải bàn giao nhà cho bên nhận thế chấp là ngân hàng để xử lý. (Điều 23 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm).

Bạn có thể đối chiếu với tình hình thực tế của mẹ bạn để tìm ra cách giải quyết phù hợp.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.

>>>>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng thuê nhà