Quy định của pháp luật về sử dụng đất để phát triển đô thị

Quy định về vấn đề sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn

Song hành với sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá ở nước ta cũng ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế – xã hội như đã làm giảm đáng kể diện tích đất nông nghiệp.

Tình trạng san lấp ao, hồ, lấn, chiếm đất công bừa bãi làm phá vỡ không gian phát triển đô thị, tác động xấu đến chất lượng môi trường sống của người dân các đô thị… điều tương tự cũng đã xảy ra ở khu vực nông thôn.

Thực trạng này đặt ra vấn đề cấp thiết là Nhà nước cần phải quy hoạch tỉ lệ đất thích hợp cho việc chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn. Luật đất đai năm 2013 đã quy định về vấn đề này như sau: 

Thứ nhất, đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới. 

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn. 

Thứ hai, việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Thứ ba, UBND cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới.

Đất cho các dự án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 

Khi thực hiện các dự án hạ tầng kĩ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. 

Thứ tư, cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc tự nguyện góp QSDĐ, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó thoả thuận. 

Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

Phân khúc nhà chung cư ngày càng phát triển tại các đô thị lớn nước ta, trong điều kiện “đất chật người đông” và giá đất tại khu vực này tăng chóng mặt. Luật đất đai năm 2013 kế thừa và bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, theo đó: 

Thứ nhất, đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng. 

Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận QSDĐ) đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

– Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; 

– Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lí, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

Bàn giao cho địa phương quản lí đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; 

Thứ ba, QSDĐ và việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây: 

– Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ).

Bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lí, sử dụng theo dự án đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên mua; 

– QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỉ lệ phần QSDĐ được tính bằng tỉ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.

Việc sử dụng và định đoạt đối với QSDĐ khu chung cư do đa số người chiếm tỉ lệ phần QSDĐ quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật; 

– Chủ sở hữu căn hộ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích đất sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

– Khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua căn hộ thì giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư phải được chỉnh lí biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ.

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư và diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.