Trang chủ Tìm hiểu pháp Luật Tư vấn Luật Đất đai – Nhà ở Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là gì?
  • Thứ tư, 25/05/2022 |
  • Tìm hiểu pháp Luật |
  • 1435 Lượt xem

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là gì?

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. 

Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất

Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đt được sử dụng khá phổ biến trong khoa học pháp lí về đất đai nhưng ít có công trình nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ về khái niệm này.

Trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Viện đại học mở Hà Nội, Trung tâm đào tạo từ xa của Đại học Huế và “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” (phần giải thích thuật ngữ luật đất đai) của Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 2000 cũng chưa đưa ra được một khái niệm cụ thể và đầy đủ về “địa vị pháp lý của người sử dụng đất”.

Trong các công trình này, khái niệm địa vị pháp lí của người sử dụng đất được đề cập gián tiếp và tản mạn ở các khía cạnh khác nhau và được nghiên cứu, xem xét dưới các góc độ sau: 

– Khái niệm người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất); 

– Năng lực pháp lý đất đai của người sử dụng đất;

– Năng lực hành vi đất đai của người sử dụng đất;

– Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 

Dựa trên quan niệm của lí luận chung về nhà nước và pháp luật về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật, tham khảo các tài liệu, sách, báo pháp lí về đất đai, chúng ta có thể tiếp cận khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất theo hai phương diện có liên quan mật thiết với nhau: 

– Phương diện thứ nhất: Toàn bộ những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất.

Hay nói cách khác, đây là những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được do pháp luật quy định, phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước; 

– Phương diện thứ hai: Bao gồm những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất phát sinh trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở các quy định của pháp luật hoặc từ những hành vi do họ thực hiện mà pháp luật không cấm nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất.

Điều này có nghĩa là các quyền và nghĩa vụ này được hình thành do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng mà không trái với quy định của pháp luật hoặc không bị pháp luật cấm. 

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất xem xét theo phương diện thứ hai sẽ giải phóng mọi năng lực của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho họ phát huy được sự năng động, tự chủ, sáng tạo… trong quá trình sử dụng đất. 

Như vậy, địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu theo hai phương diện trên đây sẽ phản ánh đầy đủ những đặc trưng pháp lí của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Từ những phân tích nói trên, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất như sau: 

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật.

Để xác lập và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất, cần lưu ý một số vấn đề cơ bản sau đây:

– Những cơ sở pháp lí ban đầu nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Ví dụ: trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục kê khai, đăng kí sử dụng đất, thống kê đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ…; 

– Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ; 

– Thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và xã hội; 

– Cơ chế pháp lí cho việc bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật quy định; 

– Cơ chế pháp lí bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền về giao dịch đất đai (bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ)… 

Một số vấn đề lí luận về khái niệm người sử dụng đất 

Nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất, vì đây là hai khái niệm có quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau.

Có hai tiêu chí cơ bản để xác định về người sử dụng đất: 

Tiêu chí thứ nhất: Căn cứ vào cơ sở pháp lí làm phát sinh QSDĐ (tiêu chí pháp lí).

Điều đó có nghĩa là một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây: 

– Được Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất); 

– Được Nhà nước cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê); 

– Được Nhà nước cho phép nhận chuyển QSDĐ (thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ…); 

– Được Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp (cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp). 

Tiêu chí thứ hai: căn cứ vào thực tế sử dụng đất (tiêu chí thực tế). Người sử dụng đất là những người đang sử dụng đất trên thực tế. 

Tuy nhiên, nếu dựa vào một trong hai tiêu chí này để xác định thế nào là người sử dụng đất thì sẽ nảy sinh một số vấn đề cần phải giải quyết.

Cụ thể: Nếu căn cứ vào việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ để xác định người sử dụng đất sẽ dẫn đến việc có một số đối tượng thuê lại đất của người sử dụng thì có coi họ là người sử dụng đất không?

Họ có được hưởng quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất trong thời hạn thuê lại QSDĐ không.

Ví dụ: Các hộ gia đình thành viên đang sử dụng đất nhận khoán của các nông trường, lâm trường. Họ không được pháp luật thừa nhận là người sử dụng đất vì không được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất nên không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Các hộ gia đình này không được quyền vay vốn và thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng để đầu tư mở rộng sản xuất.

Ngược lại, nếu dựa vào tiêu chí sử dụng đất thực tế sẽ dẫn đến việc vô hình chung coi những người sử dụng đất hợp pháp (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hay nhận chuyển QSDĐ) và người sử dụng đất bất hợp pháp (lấn, chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép; sử dụng đất sai mục đích…) đều được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này sẽ tạo ra sự không phù hợp trên thực tế.

– Hơn nữa, pháp luật của các nước lại có quan niệm hết sức khác nhau về người sử dụng đất.

Ví dụ: Pháp luật đất đai của Trung Quốc quan niệm người sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận QSDĐ, thậm chí ngay cả khi họ cho người khác thuê lại đất thì tư cách sử dụng đất của họ cũng không bị thay đổi:

“Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại thì QSDĐ thuê vẫn do người thuê ban đầu năm. Người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai”.Trong khi đó, pháp luật của Cộng hoà Liên bang Nga lại có quan niệm ngược lại.

Theo đó, trong trường hợp cho thuê đất thì tư cách của người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diện tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất:

Việc cho thuê đất được xuất hiện từ những thoả thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất. Trong hợp đồng kí giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người cho thuê trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê.

Ở Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách báo pháp lí và trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội; Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Viện đại học mở Hà Nội …

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất”.

Thống nhất với quan điểm này, có ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng. Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân”. 

Quan điểm trên đây cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể: “Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng”.

– Quan điểm thứ hai cho rằng: “Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”. 

Như vậy, trong khoa học pháp lí nước ta mặc dù có một số quan niệm về người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau ở căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất.

Đó là, họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển QSDĐ; công nhận QSDĐ là hợp pháp.

Những quan điểm này đều dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí.

Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất…

Song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp sử dụng đất…

Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. 

Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. 

Đánh giá bài viết:
5/5 - (5 bình chọn)

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN QUÝ KHÁCH CÓ THỂ CHỌN HÌNH THỨC SAU

BÀI VIẾT MỚI NHẤT

Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất...

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với những đối tượng nào?

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi...

Trường hợp nào không được cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại Luật đất đai...

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Như vậy UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép...

Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không?

Luật đất đai quy định giấy tờ chuyển nhượng đất phải được công chứng chứng thực. Vậy Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị...

Xem thêm

Liên hệ với Luật Hoàng Phi