Trang chủ Tìm hiểu pháp Luật Tư vấn Luật Đất đai – Nhà ở Mua đất bằng giấy viết tay có làm được sổ đỏ không?
  • Thứ năm, 09/05/2024 |
  • Tìm hiểu pháp Luật |
  • 6703 Lượt xem

Mua đất bằng giấy viết tay có làm được sổ đỏ không?

Năm 2012, tôi có mua một căn nhà của ông C tại Huyện Bình Chánh bằng hình thức viết tay (có xác nhận của UBND xã). Mảnh đất này là đất trồng cây lâu năm (LNK) với giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đứng tên bà A ( bà A đã mất và chưa cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác). Ông B (con trai bà A) đã phân mảnh đất này thành nhiều lô và bán cho nhiều người trong đó có ông C bằng hình thức hợp đồng viết tay. Nay gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đã mua của ông C.

Câu hỏi:

Kính thưa luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc cần được tư vấn như sau: 

Năm 2012, tôi có mua một căn nhà của ông C tại Huyện Bình Chánh bằng hình thức viết tay (có xác nhận của UBND xã). Mảnh đất này là đất trồng cây lâu năm (LNK) với giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đứng tên bà A ( bà A đã mất và chưa cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác). Ông B (con trai bà A) đã phân mảnh đất này thành nhiều lô và bán cho nhiều người trong đó có ông C bằng hình thức hợp đồng viết tay. Nay gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đã mua của ông C. Khi đến UBND xã thì được hướng dẫn làm thủ tục để có giấy chứng nhận nhà ở rồi chờ khi nào có đợt sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất trên cho gia đình tôi. Việc được hướng dẫn như vậy có đúng với quy định của pháp luật hay không?

Tôi có mong muốn xin chủ thửa đất tách thửa, sau đó làm thủ tục chuyển nhượng lại cho tôi để tôi có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Tuy nhiên, địa chính xã bảo diện tích thửa đất nhà tôi không đủ điều kiện tách thửa ( nguyên thửa đất bà A có diện tích 560 m2, loại đất LNK, thửa đất tôi mua diên tích 4×16 m (thửa đất này đã được ông C xây nhà rồi bán lại cho tôi).

Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi các thủ tục để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Hoàng Phi. Về câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau: 

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 :

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì đất bạn mua là đất có mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm vì vậy bạn không được xây nhà trên đất đó. 

Căn cứ Điều 6 Luật Đất Đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau: 

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ Điều 10 Luật Đất Đai 2013 về Phân loại đất: 

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như vậy, việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm là sai mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất từ bà A sang cho ông C thì cần phải đăng ký biến động theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai. Tuy nhiên hiện nay giấy chứng nhận vẫn đứng tên bà A như vậy là không đúng.

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: 

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

–  Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết bằng tay:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bên cạnh đó, căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng thì nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, có thể khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay của bạn vẫn có hiệu lực. Bởi theo như thông tin bạn cung cấp thì ông C đã làm nhà kiên cố, gia đình bà A cũng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính. 

–  Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 100 Luật Đất Đai 2013

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, nếu  bạn có 1 trong các loại giấy tờ quy định như trên kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên ( hợp đồng mua bán đất viết tay như thông tin bạn cung cấp và có chữ ký của ông C).

Tuy nhiên, tại  Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 lại có quy định:

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, với trường hợp này bạn nên thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Công ty Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.     

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN QUÝ KHÁCH CÓ THỂ CHỌN HÌNH THỨC SAU

BÀI VIẾT MỚI NHẤT

Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất...

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với những đối tượng nào?

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi...

Trường hợp nào không được cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại Luật đất đai...

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Như vậy UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép...

Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không?

Luật đất đai quy định giấy tờ chuyển nhượng đất phải được công chứng chứng thực. Vậy Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị...

Xem thêm

Liên hệ với Luật Hoàng Phi