Có xây nhà trên đất trồng cây lâu năm được không ?

Câu hỏi:

Kính thưa Luật sư. Tôi có mua một mảnh đất rộng 900 m2 giá 1 tỷ 365 triệu đồng nhưng đó là đất trồng cây lâu năm. Hiện nay tôi muốn xây nhà để làm phòng trọ nhưng theo tôi được biết thì không phải đất thổ cư thì không xây nhà được. Tôi xin hỏi để xây dựng phòng trọ thì tôi cần làm gì, thủ tục như thế nào , không cần chuyển sang đất thổ cư có được không ? Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về câu hỏi “có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không ?”, Luật sư của Luật Hoàng Phi trả lời như sau:

–  Theo quy định tại Khoản 10  Luật Đất Đai 2013 như sau:

“ Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Như vậy,  đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

–  Về nguyên tắc sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, bạn không thể xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, nếu bạn sử dụng sai mục đích sử dụng đất sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Để xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

–  Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013:

“ Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, bạn sẽ thuộc trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

–  Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Bạn sẽ nộp 1 bộ hồ sơ, nộp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện :

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng).

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất.

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa.

–  Trường hợp bạn thực hiện dự án xây nhà để cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện theo quy định Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.

Quý vị có quan tâm có thể tham khảo nội dung mục Hỏi – đáp luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc của mình như:

Câu hỏi: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở như thế nào?

Xin chào Luật sư. Tôi là Phạm Văn Thái, tôi có một vấn đề xin được Luật sư tư vấn như sau:

Năm 1989 gia đình tôi có mua lại một mảnh đất của nhà ông Loan. Mảnh đất này trước đây là ao 5% của UBND xã, và năm 1987 UBND xã giao cho ông Loan sử dụng. Ông Loan đã san và dựng 1 cái quán nhỏ khoảng 10m2 trên đó để bán hàng. Sau đó, ông không có nhu cầu sử dụng nữa nên bán lại cho nhà tôi. Năm 1990 gia đình tôi mua thêm 1 phần diện tích sau nhà khoảng 120m2. Gia đình tôi tiếp tục đôn san và xây dựng nhà kiên cố để ở và bán hàng đến nay đã ổn định ranh giới, không tranh chấp. Hiện nay nhà nước mở rộng đường giao thông nên có thu hồi của gia đình tôi 34,8m2. Tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi xem phần diện tích bị thu hồi đó gia đình tôi có được công nhận là đất ở không? Và nếu không được thì tôi phải làm thế nào, những thủ tục gì để được công nhận phần diện tích đó là đất ở.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, bộ phận tư vấn đất đai của công ty xin trả lời như sau:

1. Phần diện tích đất bị thu hồi của gia đình bạn sẽ không được công nhận là đất ở. Bởi lẽ:

Căn cứ vào những gì bạn trình bày thì đất này vốn là đất ao 5% của xã. Sau đó được xã giao cho ông Loan sử dụng. Ông Loan đã đôn san lại đất để mở quán bán hàng. Và sau đó bán lại cho gia đình bạn. Như vậy, nguồn gốc của đất này là đất ao, không phải là đất ở. Do vậy, nếu bị thu hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường cho gia đình bạn theo quy định về bồi thường đất ao, chứ không phải là đất ở.

 Để được công nhận phần diện tích đất ao mà gia đình bạn mua của ông Loan là đất ở thì bạn phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, trường hợp này, khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Để xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở phải thực hiện Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất: bạn cần chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ những giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộngđất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

– Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong hồ sơ trên bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất và hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính.

– Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”

Như vậy, trường hợp này, UBND cấp huyện nơi bạn sinh sống sẽ có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên, trong thời hạn không quá 35 ngày, gia đình bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý với mục đích là đất ở.

Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng đường giao thông, gia đình bạn sẽ được bồi thường theo mức giá đất ở theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.