Lấy lại tiền đặt cọc khi bên bán không chịu giao nhà cho bên mua?

Câu hỏi:

Kính gửi văn phòng Luật Hoàng Phi. Tôi có vấn đề mong được Luật sư tư vấn hỗ trợ gia đình tôi như sau:

Cách đây 3 năm, tức năm 2013 tôi có mua một căn nhà cấp 4 với giá là 400.000.000 đồng, khi mua tôi có thỏa thuận hợp đồng, có công chứng và có ấp trưởng cùng một số anh chị bên ủy ban làm chứng. Khi tôi mua nhà, vì tôi chưa có nhu cầu sử dụng ngay nên vợ chồng người bán có xin tôi cho ở lại một năm để kiếm nhà cửa đàng hoàng rồi mới đi. Tôi đồng ý và đã đưa trước cho đôi vợ chồng đó số tiền 330.000.000 đồng đặt cọc. 

Đến năm 2014, tôi ra đưa thêm 70.000.000 đồng để lấy nhà thì đôi vợ chồng đó trở mặt, nói ngược lại là không bán, không biết nhà gì. Tôi nói nếu bây giờ không bán thì trả tiền đặt cọc cho tôi là 330.000.000 đồng nhưng vợ chồng đó nói không biết tiền gì và không trả lại cho tôi. Tôi đi ra xã đưa đơn nhưng bị xã bác bỏ, không để ý tới. Hiện giờ gia đình tôi đang rất lo lắng không biết phải lấy lại số tiền đặt cọc của mình như thế nào, hi vọng quý Luật sư tư vấn giúp chúng tôi hướng giải quyết.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Điều 434 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán:

“1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi các bên giao kết hợp đồng mua bán tài sản thì phải có nghĩa vụ giao tài sản đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, các bên đã thỏa thuận bên mua sẽ cho bên bán ở lại một năm để tìm kiếm nhà mới, đến năm 2014 khi bên mua đến giao nốt số tiền còn lại thì bên bán phải có nghĩa vụ giao nhà. Tuy nhiên ở đây vợ chồng người bán đã không thực hiện đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng.

Về vấn đề đòi lại khoản tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật đã quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi hai vợ chồng người bán không thực hiện việc giao nhà cho bạn thì phải trả lại số tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác về việc trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì sẽ ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên. 

Do đó, trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của gia đình mình khi bên bán không trả lại tiền cọc, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án nhân dân huyện nơi bạn cư trú. Khi làm đơn bạn phải cung cấp các chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,… để Tòa án có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.