Thủ tục đòi lại tiền cọc mua đất?

Câu hỏi:

Anh Sinh hứa bán cho tôi mảnh đất mặt đường nhưng vẫn là đất nông nghiệp, do vị trí mảnh đất khá đẹp nên tôi rất muốn mua. Tôi chấp nhận thêm một khoản tiền sau khi mua xong để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở xây nhà và làm quán, tôi đã đặt cọc cho anh Sinh một khoản tiền là 200 triệu đồng có hợp đồng đặt cọc ghi rõ điều khoản phạt vi phạm. Hai tháng sau bỗng dưng anh Sinh không muốn bán mảnh đất đó cho tôi nữa và đang làm thủ tục sang tên mua bán với người khác. Vậy tôi có thể kiện anh Sinh ra tòa và yêu cầu hoàn trả số tiền cọc cùng với số tiền phạt vi phạm khi anh ta không giữ lời hứa của mình không?

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật sư chúng tôi xin trả lời như sau:

Thủ tục đòi lại tiền cọc mua đất

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về đặt cọc như sau: 

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Như quy định này thì việc đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự, đối với việc mua bán đất đai thì phải có hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

Nếu anh Sinh đã hứa hẹn sẽ bán đất cho bạn mà không có một văn bản nào hay không có hợp đồng mau bán theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng đặt cọc của bạn không có hiệu lực. Đến nay anh Sinh không bán đất cho bạn như đã hứa nhưng nhận của bạn 200 triệu tiền đặt cọc và có hợp đồng đặt cọc, anh Sinh buộc phải trả lại bán số tiền mà bạn đã đặt cọc nhưng không buộc phải trả một khoản tiền phạt đã ghi trong hợp đồng đặt cọc bởi hợp đồng đó không có giá trị pháp lý vì không có hợp đồng mua bán đất đúng quy định của pháp luật

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Công ty Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.