Chủ cũ không đồng ý khi sang tên sổ đỏ xử lý ra sao?

Nội dung câu hỏi:

Tôi đã mua một mảnh đất tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội, tại thời điểm mua giữa tôi và chủ của ngôi nhà đã thực hiện các thủ tục xác lập với nhau giấy biên nhận tiền và hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên sổ đỏ thì chủ cũ của mảnh đất là anh Vinh không đồng ý. Vậy xin hỏi luật sư bây giờ tôi phải làm thế nào?

Trả lời:

Về câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015  thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì bạn và anh Vinh chỉ lập hợp đồng viết tay và điều đó là không phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. Do đó, bạn cũng không thể thực hiện  thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó để được chuyển nhượng đất bạn cần liên hệ với chủ nhà để yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bạn và anh Vinh không thể thủ tục công chứng hợp đồng thì theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Bên cạnh đó, Điều 122 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Nếu bên chuyển nhượng (anh Vinh) không đồng ý ký kết hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Theo đó, Toà án sẽ ra quyết định buộc hai bên cùng thực hiện lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu một trong hai bên cố tình không làm các thủ tục đó thì Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi. Trong trường hợp này nếu như chủ ngôi nhà đó không đồng ý làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như đã nói ở trên nếu như quá thời hạn quy định tại điều 117 nêu trên thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch này là vô hiệu theo đó sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý quy định cụ thể tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Do đó, nếu như quá thời hạn và tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu thì bạn và anh Vinh sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có lỗi thì phải bồi thường.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.