Tư vấn về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dung đất

Câu hỏi:

Tôi là Nguyễn Văn Bình cùng với bà Trần Thị Lan có 10ha đất được khai phá và sử dụng từ năm 1994  thuộc quyền quản lý của Ban quản lý rừng phòng hộ Huyện Mù Cang Chải, Tỉnh Yên Bái. Ngày 28/9/2015, tôi bán cho ông Nguyễn Văn Minh 8ha đất nêu trên với giá 165 triệu đồng và tặng 2ha đất nêu trên cho nhà chùa (ông Minh là đại diện nhà chùa nhận). Ông Minh đã trả cho tôi được 140 triệu, còn nợ lại 25 triệu, do quen biết nên hợp đồng mua bán và tặng cho không qua công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, qua quan sát, tìm hiểu tôi thấy ông Minh là đại diện nhà chùa đã sử dụng không đúng mục đích, vì vậy, tôi yêu cầu hủy hợp đồng mua bán trên. Vậy, xin quý Luật sư tư vấn về yêu cầu này của tôi? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Trước hết, Vấn đề mấu chốt trong yêu cầu của bạn là cần xác định nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dung hợp pháp của ai? bạn có quyền mua bán, tặng cho hay không? có thể thấy rằng diện tích 10 ha đất nêu trên do bạn và bà Trần thị Lan khai phá từ năm 1994 và hiện vẫn thuộc quyền quản lý của Ban quản lý rừng phòng hộ Huyện Mù Cang Chải, Tỉnh Yên Bái. Như vậy, chưa thể khẳng định rằng bạn và bà Trần Thị Lan có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho. Bởi theo điều 188 Luật đất đai 2013 thì để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì cần phải có các điều kiện sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tư vấn về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dung đất

Vậy, để thực hiện việc bán 8 ha đất và tặng cho 2 ha đất cho nhà chùa (ông Minh là đại diện nhân) thì cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Do bạn không nêu rõ đầy đủ mà chỉ có dữ kiện về việc mảnh đất 10ha hiện vẫn thuộc quyền quản lý của Ban quản lý rừng phòng hộ Huyện Mù Cang Chải, Tỉnh Yên Bái nên chúng tôi chưa thể kết luận được liệu bạn có được quyền bán, tặng cho hay không? Chính vì vậy, bạn cần phải dựa vào các điều kiện trên để xác định mình có các quyền này không.

Tiếp đó, Như bạn trình bày thì mảnh đất 10ha trên là của bạn và bà Trần Thị Lan khai phá từ năm 1994, tức mảnh đất này thuộc quyền sở hữu chung của hai người. Vì vậy, theo quy định thì việc định đoạt tài sản là sở hữu chung phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu là bà Lan. Cũng do bạn không thông tin chi tiết về vấn đề này nên chúng tôi chia làm hai trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất, Bà Lan có biết về việc bạn bán cho anh Minh 8ha đất và tặng cho 2ha đất cho nhà chùa nhưng không phản đối thì có thể xác định được là bà Lan đồng ý về việc mua bán, tặng cho nêu trên thì bạn được quyền bán, tặng cho số đất trên

Trường hợp thứ hai, Bà Lan không biết về việc bạn bán cho anh Minh 8ha đất và tặng cho 2ha đất cho nhà chùa mà chỉ có mình bạn tự định đoạt thì hợp đồng, không thông báo cho bà Lan thì hợp đồng mua bán, tặng cho kia sẽ bị vô hiệu về cả về mặt nội dung và hình thức (hợp đồng mua bán, tặng cho viết tay không qua công chứng, chứng thực). Trên cơ sở xác định lỗi, xác định thiệt hại, Tòa án sẽ giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“:Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, khi giải quyết yêu cầu của bạn, đầu tiên cần tiến hành xác định nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai? bạn và bà Trần Thị Lan có quyền mua bán hay tặng cho hay không?Quá trình mua bán và tặng cho mặc dù bà Lan không ký vào hợp đồng nhưng đồng ý hoặc có chứng kiến hoặc biết về việc mua, bán tặng cho hay không? Nếu biết thì tại sao lại không phản đối? Trên cơ sở đó xác định ý chí đích thực của bà Lan tại thời điểm giao kết và thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp bà Lan biết và không phản đối thì có thể các định được bà Lan đồng tình về việ mua, bán, tặng cho nêu trên. Sau đó, trên cơ sở xác định các ý nêu trên, Tòa án sẽ tiến hành giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.