Tư vấn về các trường hợp sử dụng đất ổn định

Câu hỏi:

Luật Hoàng Phi giải đáp giúp tôi một số thắc mắc về trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài như sau: Những loại đất nào là đất được sử dụng ổn định lâu dài? Luật đất đai 2013 đã có những thay đổi gì so với Luật đất đai 2003 trong quy định về đất được sử dụng ổn định lâu dài?

Trả lời:

Luật Hoàng Phi xin được giải đáp thắc mắc về lĩnh vực đất đai của bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 125 Luật đất đai 2013 quy định những loại đất sau là đất được sử dụng ổn định lâu dài:

–   Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

–   Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật đất đai;

–   Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

–   Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

–   Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật đất đai; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

–   Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

–   Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 Luật đất đai;

–   Đất tín ngưỡng;

–   Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh .doanh;

–   Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

–   Đất tố chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 Luật đất đai.

Tư vấn về các trường hợp sử dụng đất ổn định

So với quy định của Luật đất đai 2003 (Điều 66) thì quy định của Luật đất đai 2013 (Điều 125) về đất sử dụng ổn định lâu dài ở một số điểm mới sau:

Thứ nhất: Đất xây dựng công trình sự nghiệp chỉ còn được sử dụng lâu dài nếu là đất của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính.

Trước đây, Luật đất đai 2003 quy định chỉ cần là đất xây dựng công trình sự nghiệp thì Nhà nước,giao đất không thu tiền và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, sau thời gian áp dụng Luật đất đai 2003 cho thấy điều này sẽ làm thất thoát một lượng lớn ngân sách trong khi có những tố chức sự nghiệp có thể tự chủ hoàn toàn hoặc một phần về tài chính. Đối với các tổ chức này, việc sử dụng đất đã phát sinh những lợi nhuận có tính kinh doanh như một tổ chức kinh tế, do đó, việc Nhà nước cứ giao đất không thu tiền cho họ là chưa hợp lý.

Vì vậy, Luật đất đai 2013 đã thu hẹp phạm vi đất xây dựng công trình sự nghiệp: chỉ đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ được về tài chính mới được Nhà nước giao đất không thu tiền và được sử dụng ổn định lâu dài. Sự sửa đổi này là hết sức hợp lý với tính chất của việc sử dụng đất cũng như sẽ đem lại một nguồn thu chính đáng cho ngân sách nhà nước.

Thứ hai, bổ sung 2 quy định mói về các loại đất được sử dụng ổn định lâu dài là “Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 Luật đất đai 2013” và “Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên”.

–   Đất tổ chức kinh tế được sử dụng ổn định lâu dài chỉ giới hạn đối với trường hợp “Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại” (khoản 3 Điều 127) và trường hợp “Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó được sử dụng ổn định lâu dài” (khoản 2 Điều 128). Trong quá trình đóng góp ý kiến xây dựng Luật đất đai 2013, các ý kiến đề xuất bổ sung đất tổ chức kinh tế là đất sử dụng ổn định lâu dài thực tế chỉ hướng tới đối tượng là “đất xây dựng trụ sở của các tổ chức kinh tế”. Với 3 trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 trên, phạm vi quy định rõ ràng rộng hơn các ý kiến đề xuất.

Đặc biệt quy định Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì vân được sử dụng ổn định lâu dài là một quy định sẽ đảm bảo cho tính ổn định của quan hệ sử dụng đất, tuy nhiên, cũng có mặt hạn chế là có thế cản trở đến quyền tiếp cận đất đai của chủ thể khác. Một tổ chức kinh tế muốn sử dụng đất lâu dài có thể thông qua phương thức chuyển đổi này để “biển” đất sử dụng có thời hạn thành đất sử dụng ổn định lâu dài, điều này rất cần có một cơ chế kiểm soát.

–   Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên nằm trong rất nhiều các quy định bổ sung của Luật đất đai 2013, bên cạnh đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Với sự ra đời của Luật bảo vệ và phát triển rừng 2004, đất rừng đã được phân thành 3 loại: đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất.

Luật đất đai 2013 ra đời đã đưa đất rừng sản xuất vào quy định của Luật nhưng chỉ quy định “Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên” là đất sử dụng ổn định lâu dài, nhằm đảm bảo cho công tác đầu tư, bồi bổ nhất quán, giữ tính ổn định của môi trường thực vật tự nhiên, còn đất rừng sản xuất là rừng trồng là đất sử dụng có thời hạn, có “tính nhân tạo” cũng như tính kinh tế cao hơn nên cần đảm bảo cho nhiều chủ thể tiếp cận để phát huy, lựa chọn phương thức đầu tư tốt nhất.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.